Arco Vara
Kvartaliaruanne

Arco Vara AS-i 2016. aasta IV kvartali ja 12 kuu konsolideeritud auditeerimata vahearuanne

ÜLDINFO

Arco Vara AS ning tema kontserni kuuluvate ettevõtete (edaspidi „kontsern“) tegevus hõlmab kinnisvaraarendust ning kinnisvaraga seotud teenuseid. Kontserni aktiivseteks turgudeks on Eesti, Läti ja Bulgaaria. Kontserni tegevus on jaotatud kaheks tegevussegmendiks: teenindusdivisjon ja arendusdivisjon.

Teenindusdivisjoni põhitegevus on kinnisvara vahendamine ja hindamine, kinnisvara haldamine, nõustamine, samuti lühiajalised investeeringud elamukinnisvarasse. Teenindusdivisjoni pakutavaks lisaväärtuseks kontsernile on analüütilised andmed turu nõudluse ja pakkumise, samuti ostjaskonna käitumise kohta. Analüütilised andmed võimaldavad langetada paremaid otsuseid kinnisvaraarenduses: maatükkide soetamisel, planeerimisel ja projekteerimisel, lõpptoodete hinnastamisel ning otsuse langetamisel ehituse alustamise kohta.

Arendusdivisjoni põhitegevus on terviklike elukeskkondade ning ärikinnisvara väljaarendamine. Elukeskkonna arendamisel müüakse valminud objektid lõpptarbijale. Teatud juhtudel tegeleb kontsern ka ärikinnisvara arendusega, kus eesmärk on luua rahavoogu genereeriv kinnisvaraobjekt kas enda rahavoogude tugevdamiseks või edasimüügiks. Kontsern juba omab lõpetatud ärikinnisvaraobjekte, millelt teenitakse renditulu.

31.12.2016 seisuga kuulus kontserni 22 ettevõtet, mida on kolme võrra vähem kui 2015. aasta lõpus. 19. veebruaril 2016 kustutati Eesti äriregistrist kontserni tütarettevõte Fineprojekti OÜ, mille likvideerimist alustati 2014. aastal. Likvideerimine kaotas kontserni struktuurist ka Fineprojekti OÜ Rumeenia tütarettevõtte Arco Capital Real Estate SRL. 2016. aasta I kvartalis suurendati kontserni osalust 70%-lt 100%-le Bulgaaria kinnisvarafondis Arco Real Estate Fund REIT ja täiendavalt suurendati fondi aktsiakapitali 77 tuhande euro võrra. 2016. aasta aprillis müüs kontsern Bulgaarias 100%-lise tütarettevõtte Arco BB EOOD ja 2016. aasta mais ostis kontsern Bulgaarias 100% tütarettevõtte Iztok Parkside EOOD. 31. oktoobril 2016 võõrandas kontsern kogu oma 70,6%-lise osaluse Arco Real Estate SIA-s koos selle tütarettevõttega Adepto SIA. 22. detsembril 2016 asutas kontsern uue ettevõtte Kodulahe II OÜ. Ükski 2016. aastal kontserni struktuuri muutnud tehing ei omanud kontserni netovarale olulist mõju.

Olulised tütarettevõtted

  
   PÕHILISED NÄITAJAD

   ·                     Kontserni 2016. aasta IV kvartali müügitulu oli 1,3 miljonit eurot, mis on 37,6% vähem võrrelduna 2015. aasta neljanda kvartali müügituluga 2,1 miljonit eurot. Arendusdivisjoni müügitulu oli neljandas kvartalis 0,6 miljonit eurot, vähenedes eelmise aasta neljanda kvartaliga võrreldes 54% võrra. Teenindusdivisjoni müügitulu 0,8 miljonit eurot kasvas neljandas kvartalis võrreldes eelmise aasta sama perioodiga 1,6%. Kontserni 2016. aasta 12 kuu müügitulu 9,7 miljonit eurot on 8,5% vähem kui 2015. aasta 12 kuuga. Arendusdivisjoni müügitulu vähenes 2016. aasta 12 kuuga 11,3% võrra 7,0 miljoni euroni. Teenindusdivisjoni müügitulu oli 2016. aasta 12 kuuga 3,2 miljonit eurot, vähenedes 0,7% võrrelduna 2015. aasta 12 kuuga.

·                     Kontserni 2016. aasta IV kvartali ärikahjumiks kujunes 1,1 miljonit eurot (2015. aasta IV kvartal: 0,2 miljonit eurot) ja puhaskahjumiks 1,3 miljonit eurot (2015. aasta IV kvartal: 0,4 miljonit eurot). Kontserni 2016. aasta 12 kuu ärikahjumiks (=EBIT) kujunes 0,1 miljonit eurot ja puhaskahjumiks 0,8 miljonit eurot. 2015. aasta 12 kuuga oli kontserni ärikasum 1,3 miljonit eurot ja puhaskasum 0,5 miljonit eurot. Kontserni tulemusi mõjutas 2016. aastal varade ümberhindlusest saadud kahjum 0,6 miljonit eurot. Arendusdivisjon teenis 2016. aasta 12 kuuga ärikasumit 0,6 miljonit eurot ja 2015. aasta 12 kuuga 1,8 miljonit eurot. Teenindusdivisjoni ärikahjum oli 2016. aasta 12 kuuga 0,2 miljonit eurot ja 2015. aasta 12 kuuga 0,1 miljonit eurot.

·                     Kontserni laenukoormus on 31.12.2016 seisuga kasvanud 1,5 miljonit eurot võrreldes 2015. aasta lõpuga. Netolaenud on 2016. aasta 12 kuuga suurenenud 1,4 miljoni euro võrra, tasemele 13,4 miljonit eurot 31.12.2016 seisuga. Kontserni intressikandvate kohustuste kaalutud keskmine intressimäär oli 31.12.2016 seisuga 5,3%, mis on 0,3 protsendipunkti võrra kõrgem võrreldes 31.12.2015 seisuga.

·                     2016. aasta IV kvartalis müüdi kontserni poolt arendatavates projektides kokku 2 korterit, 4 äripinda ja 2 hoonestamata kinnistut (2015. aasta IV kvartalis müüdi 17 korterit ja 3 hoonestamata kinnistut). 2016. aasta 12 kuuga müüdi kokku 77 korterit, 9 äripinda ja 8 hoonestamata kinnistut (2015. aasta 12 kuud: 90 korterit, 6 äripinda ja 4 hoonestamata kinnistut).

Rahavood

KASUTATUD VALEMITE KIRJELDUS:

Puhaskasum aktsia kohta = emaettevõtte omanikele kuuluv puhaskasum / perioodi kaalutud keskmine lihtaktsiate arv

Lahustatud puhaskasum aktsia kohta = emaettevõtte omanikele kuuluv puhaskasum / (perioodi kaalutud keskmine lihtaktsiate arv + potentsiaalselt emiteeritavate aktsiate arv)

Investeeritud kapital = lühiajalised intressikandvad kohustused + pikaajalised kohustused + omakapital (perioodi lõpus)

Netolaenud = lühiajalised intressikandvad kohustused + pikaajalised kohustused - raha ja raha ekvivalendid - lühiajalised investeeringud väärtpaberitesse (perioodi lõpus)

Investeeritud kapitali tootlus (ROIC) = viimase nelja kvartali maksueelse kasumi ja intressikulude summa / keskmine investeeritud kapital

Omakapitali tootlus (ROE) = viimase nelja kvartali puhaskasum / keskmine omakapital

Varade tootlus (ROA) = viimase nelja kvartali puhaskasum / keskmine varad kokku

Lühiajaliste kohustuste kattekordaja = käibevarad / lühiajalised kohustused

Likviidsuskordaja = (käibevarad - varud) / lühiajalised kohustused

Finantsvõimendus = varad kokku / omakapital

Töötajate arv perioodi lõpul = töölepinguga ja käsunduslepinguga kontserni jaoks töötavate isikute arv

JUHATAJA KOMMENTAARID

2016. aasta eesmärkidest saavutasime vajaliku sisemise kasvu, aga ei saavutanud kasumit. Raske on jõuda kasumisse, kui ei müü midagi ja ei hinda midagi üles. Üleshindamiseks pole põhjuseid ning müümiseks tuleb kõigepealt pooleliolevad arendused lõpetada ning alustada veel enne seda uute arendustega. Üldfilosoofiliselt märgin, et eelistan igasugustele ümberhindlustele päris raha ning päris raha teenitakse kinnisvaravaldkonnas müügiga.

Arco Vara saab kohe 25-aastaseks. Mõni aasta tagasi me reanimeerisime ennast olukorrast, kuhu olime end ise viinud, kasvatades kiiremini varade ja kohustuste mahtu kui suutlikkust klientidele valmis kinnisvaratooteid müüa. Täna kogume uuesti kiirust, mis on valulikult aeglane protsess. Ma ei ole Arco Vara neljanda kvartali ja kogu 2016. aasta tulemuste üle uhke, kuid ei pea neid ka halvaks, sest ma näen, kuidas need viivad 2017. ja järgmistel aastatel müügini.  Arendustoodete eelmüük on meil olnud hea ning 2017. aastal kajastub see käibena.

Hetkel peame rääkima siiski 2016. aasta numbritest. Alustan halvemast, kahjumist. Meie neljas kvartal, kus me ei müünud peaaegu tühjast laost ka midagi välja, muutis kogu aasta tulemust kehvemaks. Me ei saavutanud oma seatud aasta eesmärki: müüa kaupu ja teenuseid 10,3 miljoni euro eest ja teenida puhaskasumit vähemalt 0,8 miljonit eurot. Tegelik 2016. aasta tulemus (auditeerimata) on müügitulu 9,7 miljonit eurot ja kahjum 0,8 miljonit eurot, millest viimasesse andis neljas kvartal suurima panuse.

Aastakahjumi põhjuseid on viis. Esiteks, me ei olnud Sofias Madrid Blvd kontoripindade väljarentimisel edukad. Kuigi neljandas kvartalis sõlmisime veel ühe rendilepingu, oli hoone vakants aasta lõpuga endiselt 3 500 m2. Saamata jäänud tulu 2016. aasta peale kokku oli vähemalt 0,4 miljonit eurot, rahas.

Teiseks, kuna me ei olnud Madrid Blvd väljarentimisel edukad ning tänaseks sõlmitud lepingute rendihinnad on oodatust samuti madalamad, siis tuli juhatusel neljandas kvartalis ümber hinnata ka hoone õiglane väärtus. Hindasime hoone õiglast väärtust aasta lõpu seisuga alla 0,4 miljoni euro võrra. See osa kahjumist tekkis paberil, mitte rahas.

Kolmandaks, me müüsime aastavahetusel ühekordse tehinguga Lätis asuvad välja arendamata eramukrundid „Baltezers-3“, millest IV kvartalisse tekkis kahjum 0,2 miljonit eurot. Selle tehinguga valisime kohe pakutud raha tulevikus võib-olla teenitava tulu ees. Arvestasime seejuures, et ajal, mil Arco Vara kontsern laenab arendustegevuseks võlakirjadena raha hinnaga üle 10% aastas, ei ole õige istuda aastaid arendamata maa otsas, mille jooksev tootlus on null ning rahavoog maamaksu jm kuludena negatiivne. Kogu Baltezers eramukruntide projekti (nii välja arendatud lõpptooted kui ka välja arendamata maa väärtuse) hindas juhatus alla 2012. aasta lõpu seisuga. Tuleb tunnistada, et toonane allahindlus ei olnud piisav. Välja arendatud lõpptooteid oleme sellest ajast müünud väikese kasumiga, kuid väga aeglaselt, ca 4-8 tükki aastas.

Neljandaks, me kaotasime ca 0,2 miljonit eurot vahendus- ja hindamisteenuste osutamisega. Selles osas tuleb ainult peeglisse vaadata. Tänaseks on Läti teenindusüksus kontsernist välja müüdud. Võimalik on kaubamärgi ja tarkvara litsentseerimine. Bulgaaria ja eriti Eesti üksuses on läbi viidud olulised muudatused personalis, teenuse standardis, andmete töötlemisel, tulude jagamisel ning turunduses. Muudatustega ootame Bulgaarias ja Eestis jooksvasse kasumisse jõudmist 2017. aastal.

Viiendaks, kahjumit suurendasid 2016. aasta lõpus kantud Iztok Parkside arenduse turundus- jm ettevalmistuskulud, mida ei kapitaliseeritud, kuid mis vastasid äriplaanile. Vastava summa võrra ootame suuremat puhaskasumit Iztoki projekti realiseerimisel.

Kui kokkuvõttes 2016. aasta kahjumi põhjuseid üldistada ja küsida tagantjärele tarkusena, mida oleks võinud teha teisiti, siis olulised vead tegime Madrid Blvd kontoripindadega. Madrid Blvd ebaõnnestumise kogumõju kasumiaruandele on üle 0,8 miljoni euro. Ainus hea uudis on see, et aasta vältel on hoone täituvus paranenud ning 2017. aasta Madrid Blvd tulemused peaksid olema oluliselt paremad.

Järgmiseks kirjeldan, kuhu kontsern on aasta lõpuks jõudnud ehk milles seisneb Arco Vara kasv, mis numbrites avaldub 2017. aasta lõpuks ja 2018. aastal.

Kodulahe korterite ehitus ning eelmüük vastas aasta lõpu seisuga ootustele. Jätkates müügitempoga keskmiselt 6 korterit kuus, on esimene hoone välja müüdud 2018. aasta alguseks. Esimese ja suurima hoone valmimine jääb käesoleva aasta III kvartalisse. Oodatud müügitulu kokku on vähemalt 16 miljonit eurot. Lisaks oleme alustanud teise etapi hoone projekteerimisega – kokku on endise nimega Paldiski mnt 70c kinnistu arendusel viis etappi – ning sõlmisime eellepingu täiendava, detailplaneeringuta kinnistu omandamiseks 2018. aastal Kodulahe piirkonnas, et jätkata Kodulahe toote arendust ka pärast kogu Paldiski mnt 70c (2,7 ha, ca 330 korterit) kinnistu ammendumist. Hetkeseisuga oleme Kodulahe piirkonna arendajad ja müüjad vähemalt kuni aastani 2022. 

Iztok Parkside korterite eelmüük on ületanud ootusi. Alustasime turunduskampaaniat detsembris ning oleme tänaseks müünud „paberil“ üle 26% kogu projekti mahust. Projekti oodatud müügitulu ületab 8 miljonit eurot. Ehitamiseks läbi viidud hankes saadud pakkumised vastasid esialgsetele ootustele. Probleemiks on Sofia linna bürokraatiast tulenevad viivitused ehitusloa saamisel, millega on lükkunud edasi ka ehituslepingu sõlmimine. Kvartaliaruande kuupäeva seisuga oleme kaotanud üle 45 päeva võrreldes esialgse oodatud ajagraafikuga ning ehituse lõpp jääb seetõttu kindlasti 2018. aasta I kvartalisse. Meile näib kokkupuudetest konkurentidega, et Sofia bürokraatiasse takerduvad paljud arendajad, kuid see on väike lohutus.

Madrid Blvd hoones sõlmimisime neljandas kvartalis ühe kontoripinna rendilepingu ja vähendasime vakantsi. Läbirääkimised erinevate rendihuvilistega jätkuvad. Madrid Blvd hoone probleemide lahendamine 2017. aastal on hetkel õige otsem tee, et elimineerida kontserni kahjumi põhjused ja hakata ainult kasumit teenima.  

Eestis, Tartus õnnestus meil lõpule viia maadevahetus, mille käigus loobusime ärimaa sihtotstarbega Turu 34a kinnistu kaasomandist, tegime linnale rahalise kompensatsioonimakse ning saime linnalt Oa tn 37, 39, 41 kinnistute ainuomandi kortermajade ehituseks, maapealse ehitusõigusega kuni 2 300 m2 (ca 40 korterit). Oleme alustanud projekteerimisega, eesmärgiga realiseerida projekt 2018. aasta lõpuks. Kuna kinnistud asuvad hea mainega piirkonnas Emajõe ääres ning me liikusime vahetusega äripindade segmendist elamispindade segmenti, võiks senist asjade kulgu nimetada õnnestumiseks.

Samuti kasvasid neljandas kvartalis Eesti ja Bulgaaria teenindusüksuste tulud. Noorenenud hindajate ja maaklerite meeskond on hakanud näitama esimesi tulemusi, kuigi regiooniti on tulemused endiselt erinevad. Suurim väljakutse on 2017. aastal ees Tallinna linnas. 

Läti üksuse müüsime neljandas kvartalis Läti juhtkonnale, eelistades ühekordset tulu osaluse müügist ebaselgele väljavaatele teenida  tulevikus dividenditulu. 

2017. ja 2018. aasta eesmärgid

Arco Vara 2017. aasta eesmärk on teenida tulu vähemalt 18 miljonit eurot ning puhaskasumina vähemalt 1,8 miljonit eurot. Selleks tuleb müüa vähemalt 120 korterit ning teenindada vahendus- ja hindamisteenustega vähemalt 6 000 klienti. 2018. aasta lõpuks soovime teenida tulu vähemalt 20 miljonit eurot ja puhaskasumina vähemalt 2 miljonit eurot, alla millise tulutaseme ei tohiks ettevõte edaspidi langeda. See on ühtlasi kogu ettevõtte ajaloos uus tase, kui me seda hoiame, ning sissejuhatus edaspidiseks. Meie eesmärk on olla kõige inimesekesksem kinnisvaraettevõte. Selle saavutamiseks kinnisvara valdkonnas on väga palju ära teha, kuid õnnestumisel on tuleviku Arco Vara tänasest mitu korda suurem.

Lähiajal tuleb:

1)     Välja müüa Tallinnas Kodulahe I etapp ning alustada käesoleval aastal II etapi ehitust ja müüki;

2)     Alustada I kvartalis Sofias Iztok Parkside ehitust ja müüa see välja 2018. aasta I kvartali lõpuks;

3)     Rentida hiljemalt II kvartalis välja kogu Madrid Blvd rendipind ning refinantseerida 2017. aasta lõpuks olemasolev laenuleping, mille jääk on alla 9 miljoni euro;

4)     Alustada hiljemalt IV kvartalis Tartus Oa tn ehitust ja müüki ning müüa see välja 2018. aasta lõpuks;

5)     Omandada 2017. aastal Sofias vähemalt üks arenduskrunt ehitusmahuga üle 10 000 m2;

6)     Omandada 2018. aastal Tallinnas vähemalt üks arenduskrunt ehitusmahuga üle 10 000 m2;

7)     Teenida vahendus- ja hindamistegevusega Eestis ja Bulgaarias vähemalt 3 miljonit eurot tulu aastas ning teenindada selle käigus vähemalt 7 500 klienti aastas, millega saavutame ka kasumlikkuse.

Eeltoodu realiseerimiseks tuleb omakorda lahendada terve hulk taktikalisi probleeme finantseerimise, planeeringute, turunduse, müügi ja IT valdkonnas ning suhetes bürokraatiaaparaadiga, millega ettevõtte juhatus ning kogu kontserni meeskond innukalt tegelevad.

Teenindusdivisjon

Kontserni teenindusdivisjonis oli 2016. aasta IV kvartalis kõige olulisemaks sündmuseks Läti kinnisvarabüroo müük 31. oktoobril. 10 kuuga oli Läti büroo müügitulu kokku 771 tuhat eurot (sealhulgas 7 tuhat eurot kontserni teistele ettevõtetele) ja kahjum 11 tuhat eurot. Läti büroo müügiga vähenes kontserni jaoks töötavate inimeste arv 70 võrra.

Kogu teenindusdivisjoni 2016. aasta 12 kuu müügitulu oli 3 231 tuhat eurot (2015. aasta 12 kuud: 3 254 tuhat eurot), sealhulgas kontsernisisene müügitulu 418 tuhat eurot (2015. aastal: 467 tuhat eurot). 2016. aasta IV kvartalis oli teenindusdivisjoni müügitulu 827 tuhat eurot (2015. aasta IV kvartal: 814 tuhat eurot), sealhulgas kontsernisisene müügitulu oli 136 tuhat eurot (2015. aasta IV kvartal: 100 tuhat eurot). Teenindusdivisjoni põhitegevuste (kinnisvara vahendus- ja hindamisteenused) müügitulu on 2016. aasta 12 kuuga võrreldes 2015. aasta  12 kuuga vähenenud 3%. Vähenenud mahtude üheks peapõhjuseks on asjaolu, et Läti büroolt tuli panus kontserni müügitulusse ainult 10 kuu vältel. Põhiteenuste müügitulu on kasvanud Eestis ja vähenenud Bulgaaria büroos. Bulgaaria büroo müügitulu vähenemine tuleb eelkõige vähenenud kontsernisisesest müügivahendusest, mida oli 2016. aastal võrreldes 2015. aastaga 97 tuhat eurot vähem.      

Kinnisvarabüroode müügikäive vahendusest ja hindamisest

2016. aastal töötasid kõik kolm kinnisvarabürood kahjumiga, Eesti büroo puhaskahjum oli 188 tuhat eurot, Bulgaaria bürool 19 tuhat eurot ja Läti bürool 10 kuuga 11 tuhat eurot. 2015. aastal said Eesti ja Läti büroo puhaskahjumit vastavalt 209 tuhat ja 73 tuhat eurot ning Bulgaaria büroo teenis puhaskasumit 109 tuhat eurot.

Teenindusdivisjon osutab lisaks vahendus- ja hindamisteenusele ka kinnisvara haldamise ja majutusteenust Bulgaarias. Haldustegevuse müügikäive oli 2016. aasta 12 kuuga 118 tuhat eurot, sellest 100 tuhat eurot oli kontsernisisene (12 kuud 2015: vastavalt 141 tuhat ja 105 tuhat eurot). Majutusteenuse müügitulu oli 2016. aasta 12 kuuga 144 tuhat eurot (2015. aasta 12 kuud: 132 tuhat eurot).

Teenindusdivisjonis hõivatud inimeste arv oli 31.12.2016 seisuga 97 inimest (31.12.2015: 165 inimest), vähenedes  2016 aastal eelkõige seoses Läti büroo müügiga oktoobris.

Arendusdivisjon                                            

Arendusdivisjoni müügitulu oli 2016. aasta IV kvartalis 647 tuhat eurot (IV kvartal 2015: 1 403 tuhat eurot), sealhulgas kinnisvara müük kontserni enda arendusprojektides moodustas 519 tuhat eurot (2015. aasta IV kvartalis 1 306 tuhat eurot). 2016. aasta 12 kuuga oli arendusdivisjoni müügitulu kokku 7 048 tuhat eurot, mida on 899 tuhande euro võrra ehk 11,3% vähem kui 2015. aasta 12 kuuga. Kinnisvara müügitulu kontserni arendusprojektides ulatus 2016. aasta 12 kuuga 6 562 tuhande euroni (2015. aasta 12 kuud: 7 019 tuhat eurot).

Muust arendusdivisjoni müügitulust moodustab suurema osa kaubandus- ja kontoripindade renditulu Madrid Blvd hoonest Sofias, mis 2016. aasta IV kvartalis oli 98 tuhat eurot ja 12 kuuga 369 tuhat eurot (2015. aasta IV kvartalis 77 tuhat eurot ja 12 kuuga 838 tuhat eurot). Renditulu on eelmise aastaga võrreldes väiksem seetõttu, et ankurrentniku leping lõppes 2015. aasta III kvartalis ja rendipinnad renoveeriti 2015. aasta IV kvartalis. Varem ühele rentnikule renditud pind on nüüdseks jagatud 7 väiksemaks kontoripinnaks. Uute rentnike otsimine endisel renditulu tasemel on osutunud keeruliseks. 2016. aasta III kvartali lõpus otsustati oluliselt alandada renditulu ootusi ning seati eesmärgiks kõigi pindade väljarentimine hiljemalt 2017. aasta II kvartalis. 2016. aasta IV kvartalis sõlmiti üks uus rendileping.

Arendusdivisjoni ärikasumiks kujunes 2016. aasta 12 kuuga 611 tuhat eurot, samas IV kvartalis saadi 912 tuhat eurot kahjumit, sealhulgas 708 tuhat eurot varude ja kinnisvarainvesteeringute väärtuse langusest. 2015. aasta 12 kuu arendusdivisjoni ärikasum oli 1 790 tuhat eurot, sellest IV kvartalis 192 tuhat eurot.

Kontserni suurimas arendusprojektis, Kodulahe elamukvartalis Tallinnas, jätkati IV kvartalis 125 korteri ja 5 äripinnaga I etapi kortermaja ehitust ja korterite eelmüüki. Vahearuande avaldamise päevaks on sõlmitud eelmüügilepingud kokku 75 korterile ja ühele äripinnale. Kortermaja planeeritav valmimisaeg on 2017. aasta suvel.

Tartus viis kontsern 2016. aasta IV kvartalis lõpule maadevahetuse, mille käigus loobuti ärimaa sihtotstarbega Turu 34a kinnistu kaasomandist ning saadi vastu Oa tn 37, 39, 41 kinnistud kortermajade ehituseks maapealse ehitusõigusega kuni 2300m2 (ca 40 korterit). Alanud on projekteerimistööd eesmärgiga realiseerida projekt 2018. a. lõpuks.

Madrid Blvd kompleksis Sofias oli 31. detsembri 2016 seisuga müümata veel 5 korterit, millest ühele oli sõlmitud eelmüügileping. 2016. aasta IV kvartalis müüdi projektis kaks korterit. Lisaks on 15 korterit möbleeritud ja  teenivad kontsernile tulu majutusteenusega. Välja renditakse ka seni müümata 103 parkimiskohta.

Manastirski Livadi projektis müüdi 4. kvartalis viimased 4 äripinda. Sellega on kolmest etapist koosnev elamuprojekt kokku ligi 300 korteri ja äripinnaga välja müüdud.  

Mais 2016 viis kontsern lõpule Bulgaarias ettevõtte Iztok Parkside EOOD ostu, millega saadi oma arendusportfelli uus arendusprojekt Sofias Iztoki piirkonnas. Septembris 2016 allkirjastati laenuleping projekti edasiste arenduskulude täiemahuliseks finantseerimiseks summas kuni 4,9 miljonit eurot. IV kvartalis jõustus projekti kinnistu detailplaneering ja viidi läbi ehitushange, kuid ehitusloa saamine on mõnevõrra veninud. Vahearuande avaldamise päevaks on juba sõlmitud eelmüügilepingud 18 korteri osas. Projekt koosneb kolmest kortermajast kokku 68 korteriga (korterite müüdav pind 7 070 m2), mis peaksid valmima 2018. aasta 1. kvartalis.

Lätis saavutati 2016. aasta lõpuks kokkulepe 68 kinnistu kogumina müügiks Baltezers-3 projektis. Tehing viidi lõpule 2017. aasta jaanuaris, kuid sellelt tekkiv raamatupidamislik kahjum suuruses 200 tuhat eurot kajastati juba 2016. aastas.

Lätis oli 31.12.2016 seisuga müümata veel 10 Marsili elamukrunti, neist ühele oli sõlmitud eelmüügileping.

31.12.2016 seisuga töötas arendusdivisjonis kokku 5 inimest, sama palju kui 2015. aasta lõpus.

Arco Vara aktiivsete projektide koondtabel 31.12.2016

Märkus: Tabelis toodud väärtused mis on paigutatud märkide <> vahele, tähistavad oodatavat mahtu, sest arendusprojekt on alles S1 või S2 etapis ja tegelikku ehitusõigust või ehitusprojekti pole veel. Tabel ei kajasta maa-aluseid müüdavaid või renditavaid mahte, sealhulgas parkimiskohti ja panipaiku. Tabel ei anna täielikku ülevaadet kontserni maapangast.

Projekti etappide kirjeldus
S1: Kinnistu soetatud
S2: Ehitusõiguse menetlus
S3: Projekteerimine jm ettevalmistustööd
S4: Ehitus
S5: Turundus ja müük
S6: Kinnisvara haldus, rent

Personal

Kontserni heaks töötavate inimeste arv oli 31.12.2016 seisuga 110 (31.12.2015 seisuga: 178). Töötajate arvu suure languse põhjuseks on Läti kinnisvarabüroo Arco Real Estate SIA müük oktoobris 2016. 2016. aasta 12 kuu tööjõukulu oli 2,8 miljonit eurot (2015. aasta 12 kuud: 2,7 miljonit eurot), sellest IV kvartalis 0,7 miljonit eurot (2015. aasta IV kvartal: 0,8 miljonit eurot).

Kontserni emaettevõtte juhatajale ja nõukogu liikmetele arvestatud tasud koos sotsiaalmaksuga moodustasid 2016. aasta 12 kuuga 111 tuhat eurot (2015. aasta 12 kuud: 108 tuhat eurot), sellest IV kvartalis 28 tuhat eurot (2015. aasta IV kvartalis 26 tuhat eurot).

Juhatus ja nõukogu

Arco Vara AS-i juhatus on üheliikmeline. Alates 22.10.2012 on Arco Vara AS-i juhataja Tarmo Sild. Septembris 2015 toimunud nõukogu koosolekul pikendati juhataja volitusi kolme aasta võrra, oktoobrini 2018.

Arco Vara AS-i nõukogu on 5-liikmeline. Alates 10. veebruarist 2015 kuuluvad nõukogusse Hillar-Peeter Luitsalu (nõukogu esimees), Allar Niinepuu, Rain Lõhmus, Steven Yaroslav Gorelik ja Kert Keskpaik. Arco Vara võtmeisikute kohta on rohkem infot ettevõtte veebilehel www.arcorealestate.com.

Peamiste riskide kirjeldus

Strateegiline risk

Enamus kontserni omakapitalist on paigutatud arendustegevusse. Arendustegevuses on kontsern keskendunud peamiselt elukondliku kinnisvara arendusele. Elukondliku kinnisvara arendustsükkel alates algusest (maa soetamine) kuni lõpuni (lõpptoodete müük tarbijani) kestab aastaid, hõlmates planeerimismenetlust, projekteerimist, ehitust ja müüki. Omakapital investeeritakse valdavalt tsükli algusetapis (maa soetamine) eeldusel, et teatud liiki arendustoote järele tekib tulevikus nõudlus. Kuivõrd arendustoote nõudlus põhineb valdavalt prognoosidel, siis on kontserni põhiriskiks omakapitali paigutamine sellisesse arendusprojekti, mille järele tulevikus nõudlus puudub või on oodatust erinev.   

Riski maandamiseks kontsern (i) paigutab omakapitali erinevatesse arendusprojektidesse ning erinevatel turgudel (2016: Tallinn ja Sofia), (ii) monitoorib jooksvat nõudlust ja pakkumist oma koduturgudel ning (iii) kasutab võimalusi investeeringu tegemise hetke ja nõudluse tekkimise hetke lähendamiseks - sõlmib ostjatega eellepinguid, hangib maad omakapitali paigutamiseta või seda edasi lükates, kasutab erinevaid projekti finantseerimise võimalusi selleks omakapitali kasutamata. 

Krediidirisk

Krediidiriskid hindab kontsern enda jaoks olulises osas maandatuks. Kuna arendustoodete lõppmüük toimub peaaegu alati samaaegselt kliendipoolse maksega, siis klientide poolseid võlgnevusi praktikas ei teki. Samuti ei hoita raha ja raha ekvivalente ainult ühes pangas.

Likviidsus- ja intressirisk

Kõik kontserni laenulepingud on sõlmitud eurodes ja baasintressiks on 3 või 6 kuu EURIBOR. Seega on kontsern avatud rahvusvahelistel kapitaliturgudel toimuvale. Pikaajaline intressirisk on tuletisinstrumentidega maandamata. 31.12.2016 on kontsernil intressikandvaid kohustusi summas 15,5 miljonit eurot, olles 2016. aasta 12 kuuga kasvanud 2,7 miljoni euro võrra. Lähima 12 kuu jooksul kuulub tasumisele laenukohustusi summas 9,4 miljonit eurot, sellest 9 miljonit eurot eurot moodustab Madrid projekti pangalaen Bulgaarias. Samas on kontserni raha ja raha ekvivalentide saldo 31.12.2016 seisuga 0,8 miljonit eurot (31.12.2015 seisuga: 0,7 miljonit eurot). 2016. aasta 12 kuuga tasuti intressikandvatelt kohustustelt 0,8 miljonit eurot intresse (2015. aasta 12 kuuga samuti 0,8 miljonit eurot). Kontserni intressikandvate kohustuste kaalutud keskmine intressimäär on 31.12.2016 seisuga 5,3%, see näitaja on suurenenud 0,3 protsendipunkti võrra võrreldes 2015. aasta lõpu seisuga. Laenukohutuste kaalutud keskmise intressimäära suurenemise põhjuseks on keskmisest kõrgema intressimääraga võlakohustuste võtmine 2016. aastal.

Valuutarisk

Teenuste ostu- ja müügilepingud on enamasti sõlmitud kohalikes valuutades: eurodes (EUR) või Bulgaaria levides (BGN). Kinnisvara ostu-müügi tehingud sõlmitakse valdavas osas eurodes, millest tulenevalt kontserni varade ja kohustuste struktuur ei kanna endas olulist valuutariski. Kontsern ei ole kaitstud valuutade devalveerimise vastu. Enamus likviidsetest vahenditest hoitakse nõudmiseni ja lühiajalise tähtajaga eurohoiustel.

AKTSIA JA AKTSIONÄRID

Aktsiate hind

Arco Vara AS-il on emiteeritud kokku 6 507 012 lihtaktsiat nominaalväärtusega 0,7 eurot aktsia kohta. Novembris 2016 suurenes aktsiakapital 390 tuhande aktsia võrra, kui realiseerus ettevõtte juhatajale antud vahetusvõlakiri. Arco Vara aktsiad on vabalt kaubeldavad NASDAQ Tallinna börsil. Aktsia hind sulgus 31.12.2016 seisuga tasemel 1,24 eurot, olles tõusnud 2016. aastaga 7,8% võrra (aktsia sulgemishind 2015. aasta lõpus oli 1,15 eurot). Perioodi jooksul oli aktsia kõrgeim tehinguhind 1,35 eurot ja madalaim hind 1,01 eurot. Aktsiate turukapitalisatsioon oli 31.12.2016 seisuga 8 069 tuhat eurot, aktsia P/E suhe negatiivne (-9,2) ning P/B suhe 0,90 (31.12.2015 seisuga vastavalt: 7 035 tuhat eurot, 15,8 ning 0,73).

Aktsionäride struktuur

Arco Varal oli 31.12.2016 seisuga kokku 1 502 aktsionäri (31.12.2015 seisuga: 1 600), sealhulgas 1 297 eraisikust aktsionäri (31.12.2015 seisuga: 1 381), kes omasid kokku 12,5% osalust ettevõttes (31.12.2015 seisuga 12,7%). 

¹ - Steven Yaroslav Gorelik on fondijuhina seotud Arco Vara osalust omava kolme investeerimisfondiga (Firebird Republics Fund Ltd, Firebird Avrora Fund Ltd ja Firebird Fund L.P), mis kokku omavad 692 750 Arco Vara aktsiat (kokku 10,6% osalus).

KONSOLIDEERITUD RAAMATUPIDAMISE VAHEARUANNE

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
 

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

KONSOLIDEERITUD RAHAVOOGUDE ARUANNE

KONSOLIDEERITUD OMAKAPITALI MUUTUSE ARUANNE

         Kristel Tumm
         Finantsjuht
         Arco Vara AS
         Tel: +372 614 4662
         kristel.tumm@arcovara.ee
         www.arcorealestate.com