Julkaistu: 2005-07-20 12:00:00 CEST
Citycon Oyj
Pörssitiedote
Cityconin osavuosikatsaus 1.1.-30.6.2005
CITYCON OYJ   PÖRSSITIEDOTE 20.7.2005   KLO 13:00

Cityconin osavuosikatsaus
1.1.-30.6.2005
- Liikevaihto oli 42,5 milj. euroa (42,2 milj. euroa)
- Voitto
ennen veroja oli 17,2 milj. euroa (14,6 milj. euroa) sisältäen 5,7 milj.
euroa
kertaluontoisia rahoituskustannuksia
- Tulos/osake oli 0,11 euroa (0,14 euroa
sisältäen 0,025 euroa kertaluontoisia
laskennallisia verosaamisia)
-
Cityconin toiminta laajeni Ruotsiin, kauppakeskus
Åkersberganvaikutukset
lukuihin 1.7.2005 alkaen
- Citycon rakentaa uuden
kauppakeskuksen Tampereen Hervantaan
- Citycon Lappeenrannan IsoKristiinan
liiketilojen pääomistajaksi
- Uusi pääomalaina laskee rahoituskustannuksia 1,5
milj. euroa seuraavien neljän
vuoden aikana

Avainluvut

                 
                       1-6 2005  1-6 2004  1-12 2004
Liikevaihto, Me          
                   42,5      42,2       84,7
Liikevoitto, Me                  
           35,6      27,5       52,6
% liikevaihdosta                         
   83,6      65,1       62,1
Voitto ennen veroja, Me                      17,2
     14,6       26,5
Katsauskauden voitto, Me                     12,4     
14,6       22,7

Tulos/osake, euroa                           0,11*    0,14**
     0,22
Tulos/osake laimennettu, euroa               0,11*    0,14**     
0,22
Oma pääoma/osake, euroa                      1,94      1,99      
2,01
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)                14         7        
10
Oman pääoman tuotto (ROE), %                 11,0      14,8      
11,0
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), %            9,7       7,7       
7,3
Omavaraisuusaste, %                          27,4      27,1      
29,6
Nettovelkaantumisaste, %                    229,8     253,4     
221,5
Kiinteistökannan nettovuokratuotto, %         8,7       8,6       
8,8
Vuokrausaste, %                              96,3      97,1      
95,7
Henkilöstö katsauskauden lopussa               46        41        
45

**) sisältäen 0,025 euroa/osake kertaluontoisia laskennallisia
verosaamisia
*)  sisältäen 0,05 euroa/osake kertaluontoisia
rahoituskustannuksia

Nettotuottoprosentin laskennassa käytetään
Kiinteistötalouden instituutin ja
Investment Property Databankin ohjeiden
mukaista laskentamenetelmää.
Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan
kohteita, jotka ovat olleet
omistuksessa koko vertailukauden (12 kk). Luvuista
on poistettu kehitys- ja
laajennuskohteet sekä tontit.

Citycon ja
IFRS

Citycon Oyj on siirtynyt raportoimaan IAS/IFRS -standardien
(International
Financial Reporting Standards) mukaisesti vuoden 2005
osavuosikatsauksissa ja
tilinpäätöksessä. Muutokseen liittyvää informaatiota
on vuoden 2004
vuosikertomuksen  tilinpäätösliitteessä sivuilla
35-43.

Toimintaympäristö

Suomen vähittäiskaupan liiketilojen kysyntä
jatkui edelleen hyvänä vuoden
toisella neljänneksellä, ja käyttöasteet
pysyivät korkealla. Vähittäiskaupan
myynti jatkoi kasvuaan 2005 1), vaikka
kuluttajien luottamus talouden kehitykseen
heikkeni. Myynnin kehitystä tukivat
myös alhainen korkotaso ja inflaatio.

Kansainvälisten sijoittajien
kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoihin oli
edelleen vilkasta. Valtaosassa
uusista kiinteistökaupoista oli mukana ulkomaisia
toimijoita. Kansainvälisen
kiinnostuksen arvioidaan heijastuvan myös halutuimpien
kohteiden
tuottovaatimuksiin ja hintatasoon.

1) Lähde: Tilastokeskus

Liiketoiminta
ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Cityconin liiketoiminta käsittää koko
liikekiinteistön omistamisen ketjun, eli
omistamisen, vuokrauksen,
kiinteistöjen johtamisen sekä kohteiden kehittämisen.
Cityconilla on kolme
liiketoimintaryhmää (liiketoimintasegmenttiä):
Kauppakeskukset, Marketit ja
myymälät sekä Kiinteistökehitys. Citycon omisti
katsauskauden lopussa 143
kiinteistökohdetta (146), joiden käypä arvo oli 754,7
miljoonaa euroa (737,5
milj. euroa).

Yhtiön lähes koko kiinteistöomaisuus on liikekiinteistöjä.
Yhtiö omisti 16
kauppakeskusta ja 127 markettia ja myymälää. Kauppakeskukset
muodostivat 60,9
prosenttia yhtiön kiinteistöomaisuuden käyvästä arvosta ja
market- ja
myymäläkiinteistöt 39,1 prosenttia.

Kiinteistöistä 43,5
prosenttia sijaitsi katsauskauden päättyessä
pääkaupunkiseudulla, 38,8
prosenttia muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa ja
17,7 prosenttia muualla
Suomessa käyvällä arvolla mitattuna.

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon
muutokset katsauskaudella

Citycon on päättänyt soveltaa
sijoituskiinteistöjen arvostamisessa IAS  40
-standardin mukaista käyvän arvon
mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen
arvonmuutokset kirjataan
tulosvaikutteisesti. Sijoituskiinteistöjen arvon
määrittelee ulkopuolinen
arvioija kansainvälisten IVS-standardien mukaisesti
(International Valuation
Standards) vähintään kerran vuodessa. Viimeisin
30.6.2005 tehty arviolausunto
on saatavilla internetissä Cityconin kotisivuilla
osoitteessa
www.citycon.fi.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo
kohosi
markkinatilanteen muutosten ja vuokraustoiminnan seurauksena 7,8
miljoonaa euroa
eli noin yhden prosentin. Merkittävin markkinamuutos oli
kansainvälisen
kiinnostuksen lisääntyminen Suomen kiinteistömarkkinaa ja
etenkin liiketiloja
kohtaan. Kysynnän kasvu laskee sijoittajien
tuottovaatimuksia ja luo
nousupainetta kiinteistöjen hintoihin erityisesti
vilkkaimmissa kasvukeskuksissa.

Asiakkaat, sopimuskanta ja
vuokrausaste

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 1 493
vuokrasopimusta 855
vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimusten keskimääräinen
kestoaika oli 3,4 vuotta.
Cityconin kiinteistöomaisuuden vuokrausaste oli
katsauskauden lopussa 96,3
prosenttia (97,1 %). Vuokrausasteen muutos johtui
normaalista vuokraustoiminnan
vaihtelusta.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto  
              1-6 2005       1-6 2004
Katsauskaudella
alkaneet
vuokrasopimukset yhteensä, kpl                      130           
182
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala yhteensä, m2                       
   24 896         34 303
Vuokrasopimuskannan
keskimääräinen
voimassaoloaika
katsauskauden lopussa, vuotta                 
     3,4            3,6

Kauppakeskukset
-liiketoimintaryhmä

Kauppakeskukset -liiketoimintaryhmän
avainluvut

Vuokrasopimuskannan yhteenveto                 1-6 2005       1-6
2004
Katsauskaudella alkaneet
vuokrasopimukset yhteensä, kpl                 
    101            137
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala yhteensä, m2    
                      10 213         16 601
Vuokrasopimuskannan
keskimääräinen
voimassaoloaika
katsauskauden lopussa, vuotta                 
     2,6            2,8

Taloudellinen kehitys, kauppakeskukset         1-6
2005       1-6 2004
Liikevaihto, Me                                    25,3   
       23,9
Liikevoitto, Me                                    22,0          
15,2
Bruttovuokratuotot, Me                             24,7          
23,0
Nettovuokratuotot, Me                              18,2          
16,8
Nettotuotto-%                                       8,3           
7,6
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet            8,5           
7,7
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me                459,4         
457,3
Bruttoinvestoinnit, Me                              2,4          
12,5

Kauppakeskus -liiketoimintaryhmä hankki katsauskaudella
omistukseensa
Lapppeenrannassa sijaitsevan Kiinteistö Oy Karjalan
kauppakeskuksen 7,9
miljoonalla eurolla. Kaupan myötä Cityconista tuli
Kauppakeskus IsoKristiinan
liiketilojen pääomistaja.

Citycon allekirjoitti
katsauskauden aikana sopimuksen, jolla hankittiin 75
prosenttia ruotsalaisesta
kauppakeskus Åkersbergasta. Kauppa toteutettiin
1.7.2005. Kyseessä on
Cityconin ensimmäinen ulkomainen kiinteistösijoitus, ja
sen
kokonaisinvestointi käynnistyvien laajennushankkeiden valmistuttua tulee
olemaan
noin 900-950 miljoonaa Ruotsin kruunua (95-100 milj. euroa).
Åkersbergan
investointi ei ole vielä mukana katsauskauden
luvuissa.

Katsauskauden aikana päätetyt investoinnit tukevat sekä Cityconin
kasvustrategiaa
Suomessa että tavoitteita kansainvälisen liiketoiminnan
aktiiviseksi
kehittämiseksi.

Marketit ja myymälät
-liiketoimintaryhmä

Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmän
avainluvut

Vuokrasopimuskannan yhteenveto                 1-6 2005       1-6
2004
Katsauskaudella alkaneet
vuokrasopimukset yhteensä, kpl                 
     29             45
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala yhteensä, m2    
                      14 682         17 702
Vuokrasopimuskannan
keskimääräinen
voimassaoloaika
katsauskauden lopussa, vuotta                 
     4,6            4,4

Taloudellinen kehitys, marketit ja myymälät
       
                                       1-6 2005       1-6 2004
Liikevaihto, Me
                                   17,2           18,3
Liikevoitto, Me        
                           16,2           12,5
Bruttovuokratuotot, Me         
                   17,1           18,3
Nettovuokratuotot, Me                  
           12,4           13,8
Nettotuotto-%                                  
    9,3           10,2
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet            9,4
          10,4
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me                295,3        
 280,4
Bruttoinvestoinnit, Me                              3,5           
0,2

Marketit- ja myymälät -liiketoimintaryhmässä päätettiin katsauskaudella
rakentaa
uusi kauppakeskus Tampereen Hervantaan.  Hankkeen
kokonaisinvestoinnin
arvioidaan olevan 25,3 miljoonaa euroa ja nettotuoton
kauppakeskuksen
valmistuttua yli 8 prosenttia. Laajennuksen arvioidaan
valmistuvan keväällä 2007.

Marketit- ja myymälät -liiketoimintaryhmä myi
katsauskaudella kolme
sijoituskiinteistöä 3,8 miljoonalla eurolla.
Myyntivoitot olivat 0,5 miljoonaa
euroa.

Kiinteistökehitys
-liiketoimintaryhmä

Kiinteistökehitys-ryhmän tehtävänä on osaltaan turvata
strategian toteutuminen
kehittämällä ja laajentamalla Cityconin nykyisiä ja
uusia kauppapaikkoja yhdessä
muiden liiketoimintaryhmien
kanssa.

Kiinteistökehitys-liiketoimintaryhmän tunnuslukuja ei raportoida
erikseen, koska
ryhmällä ei ole kiinteistökantaa eikä vuokratuottoja. Ryhmän
merkittävin hanke
katsauskaudella oli Hervannan uuden kauppakeskuksen
kehitystyö.

Liikevaihto ja tulos

Katsauskauden liikevaihto oli 42,5
miljoonaa euroa (42,2 milj. euroa).
Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta
oli 98,2 prosenttia (97,9 %).
Liikevoitto kasvoi 35,6 miljoonaan euroon (27,5
milj. euroa).

Voitto ennen veroja oli 17,2 miljoonaa euroa (14,6 milj.
euroa) ja voitto verojen
jälkeen oli 12,4 miljoonaa euroa (14,6 milj. euroa).
Vertailukauden voitto
verojen jälkeen sisälsi tuloveroihin kirjatun
kertaluonteisen laskennallisen
verosaamisen 2,6 miljoonaa euroa, joka aiheutui
pääosin Seinäjoen Torikeskuksen
hankinnasta. Tulos sisältää 0,5 miljoonaa
euroa sijoituskiinteistöjen
myyntivoittoja sekä muita kertaluontoisia tuottoja
ja 5,7 miljoonaa euroa
pääomalainan 1/1999 ennenaikaisesta takaisinmaksusta
aiheutuneita kertaluontoisia
kustannuksia.

Kiinteistöomaisuuden käyvän
arvon muutosten vaikutus tulokseen oli
katsauskaudella 7,8 miljoonaa
euroa.

Tase ja rahoitus

Katsauskauden lopussa taseen loppusumma oli 798,2
miljoonaa euroa (747,2 milj.
euroa), josta likvidit kassavarat olivat 35,5
miljoonaa euroa (4,3 milj. euroa).
Konsernin rahoitustilanne säilyi edelleen
hyvänä.

Katsauskauden päättyessä konsernitaseen vieras pääoma oli yhteensä
580,0
miljoonaa euroa (544,6 milj. euroa). Korollinen vieras pääoma
kasvoi
katsauskaudella 46,5 miljoonaa euroa ja oli 536,9 miljoonaa euroa
(517,7 milj.
euroa). Vieraasta pääomasta lyhytaikaista velkaa oli 39,3
miljoonaa euroa (34,3
milj. euroa). Korollisen vieraan pääoman keskikorko oli
5,1 prosenttia (5,2 %)
kun pääomalainan ennenaikaisen takaisinmaksun
kertaluonteisia kustannuksia ei
otettu huomioon. Keskimääräinen lainapääomilla
painotettu laina-aika oli 3,2
vuotta (4,1 vuotta) ja keskimääräinen
korkosidonnaisuusaika 3,1 vuotta (3,9
vuotta).

Konsernin omavaraisuusaste
oli 27,4 prosenttia (27,1 %). Velanhoitokykyä kuvaava
velanhoitokate, eli
edellisen 12 kuukauden tulos ennen korkokuluja, veroja ja
poistoja suhteessa
nettorahoituskuluihin, oli 2,2. Nettovelkaantumisaste oli
kauden lopussa 229,8
prosenttia (253,4 %). Kauden lopussa Cityconin korolliseen
vieraaseen pääomaan
sisältyi 86,9 prosenttia (86,5 %) vaihtuvakorkoisia lainoja,
joista 72,7
prosenttia (77,6 %) oli muutettu kiinteäkorkoiseksi
koronvaihtosopimuksilla.
Lainasalkun kokonaissuojausaste oli 54,1 prosenttia.

Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli kauden lopussa 337,9 miljoonaa euroa
(340,8 milj. euroa).
Johdannaissopimusten markkina-arvo 30.6.2005 oli -24,1
miljoonaa euroa (-11,1
milj. euroa). Nettorahoituskulut nousivat 5,4 miljoonaa
euroa sisältäen 5,7
miljoonaa euroa kertaluontoisia kuluja ja olivat 18,3
miljoonaa euroa (12,9
milj. euroa).

Pääomalainajärjestelyt

Citycon Oyj maksoi pääomalainansa
I/1999 takaisin ennenaikaisesti 30.6.2005
lainaehtojen mukaisesti. Citycon
laski 30.6.1999 liikkeeseen yhteisösijoittajien
merkittäväksi tarkoitetun 68
452 486 euron suuruisen pääomalainan. Lainan
alkuperäinen eräpäivä olisi ollut
30.6.2009. Ennenaikaisesta takaisinmaksusta
aiheutui yhtiölle noin 5,7
miljoonan euron kertaluonteinen kustannus
katsauskauden tulokseen.

Citycon
Oyj laski 17.6.2005 liikkeeseen 5-vuotisen pääomalainan 1/2005, jonka
pääoma
on 70 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on
4,70
prosenttia. Lainan emissiohinta oli 99,956 prosenttia lainan
nimellismäärästä.
Pääomalaina erääntyy 17.6.2010.

Pääomalainan 1/1999
ennenaikaisen takaisinmaksun ja uuden pääomalainan 1/2005
liikkeeseenlaskun
seurauksena säästö Citycon Oyj:n rahoituskustannuksissa on
kertakustannuksen
jälkeen noin 1,5 miljoonaa euroa seuraavan neljän
vuoden
aikana.

Henkilöstö

Citycon -konsernin palveluksessa oli
katsauskauden lopussa yhteensä 46 (41)
henkilöä.

Osakepääoma ja
osakkeet

Osakepääoma
Yhtiön osakepääoma vuoden alussa oli 156 655 833,30
euroa ja osakkeita oli
yhteensä 116 041 358 kpl. Katsauskauden aikana yhtiön
osakepääomaa korotettiin
helmi- ja huhtikuussa Cityconin optio-ohjelmaan 1999
liittyvillä optio-
oikeuksilla ja alennettiin huhtikuussa, kun yhtiökokous
päätti omien osakkeiden
mitätöinnistä. Osakepääoman muutokset käyvät tarkemmin
ilmi oheisesta taulukosta.

Osakepääoman muutokset 1.1.-30.6.2005:

Pvm    
   Peruste             Muutos,    Osakepääoma,    Osakkeet,
                  
            euroa      euroa           kpl
1.1.2005                           
      156 655 833,30   116 041 358
3.2.2005   Korotus
3.2.2005 
(optio-oikeudet)     124 200    156 780 033,30   116 133 358
6.4.2005  Alennus
(omien  osakkeiden
          mitätöinti)          5 229 900  151 550 133,30  
112 259 358
29.4.2005 Korotus
          (optio-oikeudet)     49 950     151
600 083,30   112 296 358
30.6.2005                                 151 600
083,30   112 296 358

Kesäkuun lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli
151 600 083,30 euroa ja
osakkeiden lukumäärä 112 296 358 kpl. Osakkeen
nimellisarvo on 1,35 euroa ja
kullakin osakkeella on yksi ääni.

Vaihto ja
kurssi

Tammi-kesäkuun aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin Pörssissä
oli 21,9
miljoonaa osaketta ja 58,3 miljoonaa euroa. Kauden ylin
kurssinoteeraus oli 3,09
euroa ja alin 2,40 euroa. Kauden painotettu
osakekohtainen keskikurssi oli 2,66
euroa ja päätöskurssi 3,05 euroa. Yhtiön
osakekannan markkina-arvo katsauskauden
lopussa oli 342,5 miljoonaa euroa
(207,9 milj. euroa).

Omistus

Cityconilla oli katsauskauden lopussa 1 228
rekisteröityä osakkeenomistajaa.
Hallintarekisteröidyt, pääosin ulkomaiset,
osakkeenomistajat omistivat 102,0
miljoonaa osaketta eli niiden hallussa oli
90,9 prosenttia yhtiön osake- ja
äänimäärästä.

Omat osakkeet

Citycon
Oyj:n hallussa ei katsauskauden päättyessä ollut omia osakkeita, koska
vuoden
2005 yhtiökokous päätti huhtikuussa alentaa yhtiön osakepääomaa
mitätöimällä
yhtiön hallussa olleet 3 874 000 omaa osaketta. Hallituksella ei
ole
valtuutusta hankkia omia osakkeita.

Hallituksen ja johdon omistamat
osakkeet

Citycon Oyj:n hallituksen jäsenet omistivat 30.6.2005 yhteensä 91
173 osaketta,
mikä oli 0,08 prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä.
Cityconin toimitusjohtaja
omisti 100 000 osaketta sekä muut johtoryhmän
jäsenet yhteensä 3 000 osaketta.

Varsinainen yhtiökokous

Yhtiön vuoden
2005 varsinainen yhtiökokous pidettiin 5. huhtikuuta Helsingissä.
Yhtiökokous
vahvisti Citycon Oyj:n ja Citycon-konsernin vuoden 2004
tilinpäätöksen ja
myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja
toimitusjohtajalle. Vuoden 2004
osingoksi päätettiin 0,14 euroa osakkeelta.
Osinko maksettiin
15.4.2005.

Hallituksen jäsenten lukumäärä säilyi kahdeksana ja hallitukseen
valittiin
uudelleen yhden vuoden toimikaudeksi Stig-Erik Bergström, Amir Gal,
Raimo
Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Carl G. Nordman, Claes Ottosson ja Dor
(Dori) Segal
sekä uutena jäsenenä Thomas (Thom) Wernink. Hallituksen
puheenjohtajana jatkaa
Stig-Erik Bergström, varapuheenjohtajakseen hallitus
valitsi Thom Werninkin.

Yhtiön tilintarkastajiksi tilikaudelle 2005
valittiin KHT Tuija Korpelainen ja
KHT Mikael Holmström sekä
varatilintarkastajaksi KHT-yhteisö Ernst & Young Oy.

Lisäksi yhtiökokous
hyväksyi hallituksen ehdotukset yhtiöjärjestyksen
muuttamiseksi, osakepääoman
alentamiseksi, arvo-osuuksiksi vaihtamattomien
osakkeiden myymiseksi sekä
hallituksen valtuuttamiseksi päättämään osakepääoman
korottamisesta.
Yhtiökokouksen päätösten yksityiskohdat käyvät tarkemmin ilmi
yhtiön
osavuosikatsauksesta 1.1. - 31.3.2005 sekä yhtiön
Internet-sivuilta
www.citycon.fi.

Hallituksen valtuutukset

Yhtiökokous
myönsi hallitukselle valtuutuksen päättää 5.4.2006 mennessä yhden tai
useamman
vaihtovelkakirjalainan ottamisesta, optio-oikeuksien antamisesta
ja
osakepääoman korottamisesta yhdellä tai useammalla uusmerkinnällä siten,
että
yhtiön osakkeita merkittäessä, vaihtovelkakirjoja vaihdettaessa ja
optio-
oikeuksia käytettäessä yhtiön osakepääomaa voidaan korottaa yhteensä
enintään 31
356 004,50 eurolla ja että uusia, nimellisarvoltaan 1,35 euron
osakkeita voidaan
tarjota enintään 23 226 670 kpl. Valtuutus sisältää oikeuden
poiketa
osakkeenomistajien
merkintäetuoikeudesta.

Optio-oikeudet

Yhtiöllä on kaksi optio-ohjelmaa,
1999 A/B/C ja 2004 A/B/C. Yhtiön optio-oikeudet
1999 on listattu Helsingin
Pörssissä.

Vuoden 2004 lopussa Cityconin optio-ohjelman 1999 perusteella
merkittiin 92 000
uutta Citycon Oyj:n nimellisarvoltaan 1,35 euron osaketta
1,54 euron
osakekohtaiseen merkintähintaan. Huhti-kesäkuun 2005 aikana
merkittiin yhteensä
37 000 uutta osaketta, joiden merkintähinta oli 1,40
euroa. Näiden merkintöjen
seurauksena yhtiön osakepääomaa korotettiin
helmikuussa 124 200 eurolla ja
huhtikuussa 49 950 eurolla.

Vuoden 2004
A-optioita on kesäkuun loppuun mennessä jaettu Citycon-konsernin
henkilöstölle
yhteensä 1 135 000. Loput 2 765 000 (A/B/C) optio-oikeutta
annettiin Citycon
Oyj:n tytäryhtiölle, Veniamo-Invest Oy:lle, jaettavaksi
myöhemmin
Citycon-konsernin palveluksessa oleville tai palvelukseen
rekrytoitaville
henkilöille.

Tarkemmat tiedot yhtiön optio-ohjelmista löytyvät
vuosikertomuksesta 2004 ja
yhtiön Internet-sivuilta
www.citycon.fi.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Katsauskauden jälkeen
1.7.2005 Citycon-konserniin liitettiin ruotsalainen Armada
Exploaterings AB,
joka omistaa Åkersbergan kauppakeskuksen Österåkerin kunnassa
Tukholman
koillispuolella. Citycon osti 75 prosenttia yhtiön osakekannasta
49,9
miljoonan Ruotsin kruunun (5,4 milj. euron) velattomalla kauppahinnalla.
Koko
kauppakeskuksen kiinteistöomaisuuden arvo on noin 440 miljoonaa Ruotsin
kruunua
(47,7 milj. euroa). Kiinteistökannan nettotuotto kaupantekohetkellä
oli noin 8,0
prosenttia. Vuoteen 2009 mennessä toteutetaan kehityshanke, jonka
jälkeen kohteen
vuosituotoksi arvioidaan noin 9,0 prosenttia. Cityconin
kokonaisinvestointi tulee
olemaan 900-950 miljoonaan Ruotsin kruunua (95-100
milj. euroa). Hankkeen
rahoittamiseksi Citycon nosti 280 miljoonan Ruotsin
kruunun (29,7 milj. euron)
lainan. Laina-aika on 5 vuotta. Rahoituksen
järjestäjänä toimi Danske Bank A/S,
Helsinki.

Osakkeiden merkintä
optio-oikeuksilla
Katsauskauden jälkeen yhtiön optio-ohjelmaan 1999
liittyvillä 1999 A/B/C-optio-
oikeuksilla merkittiin 464 330 osaketta 1,40
euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Uusia osakkeita vastaavaa osakepääoman
korotusta, 626 845,50
euroa, merkitään kaupparekisteriin arviolta
21.7.2005.

Osakepääoman korotuksen jälkeen Citycon Oyj:n rekisteröity
osakepääoma on 152 226
928,80 euroa ja osakkeiden lukumäärä 112 760 688 kpl.
Uudet osakkeet otetaan
julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin Pörssin
päälistalle yhdessä vanhojen
osakkeiden kanssa arviolta
22.7.2005.

Cityconin optio-ohjelmaan 1999 A/B/C liittyvillä
optio-oikeuksilla voidaan
merkitä vielä 4 643 170 uutta osaketta, minkä
perusteella yhtiön osakepääoma voi
nousta vielä 6 268 279,50 eurolla.
Osakkeiden merkintäaika päättyy 30.9.2007.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon
arvioi liiketilojensa kysynnän, käyttöasteiden ja vuokratasojen
pysyvän
edelleen vakaina pääkaupunkiseudulla ja Suomen suurimmissa
kaupungeissa.
Kiristyvässä kilpailuympäristössä yhtiö hakee mahdollisuuksia
laajentaa
liiketoimintaa Suomessa, Baltiassa ja Skandinaviassa.
Cityconin
vuoden 2005 liikevaihdon ja tuloksen arvioidaan olevan vuotta
2004
korkeammalla tasolla.

Konsernituloslaskelma


Me                   
      4-6    4-6   1-6    %     1-6   %     1-12
                           
2005  2004  2005         2004         2004

Liikevaihto                 21,3 
21,2  42,5  100,0  42,2  100,0  84,7
Muut tuotot                  0,2   0,0  
0,2    0,4   0,0          0,7
Myyntivoitot sijoitus-
kiinteistöistä          
    0,0   0,0   0,3    0,8   0,0          0,1
Sijoituskiinteistöjen
käyvän
arvon muutos          7,8   0,0   7,8   18,3   0,0         -5,0
Kulut
Poistot
ja
arvonalentumiset             0,1   0,0   0,1    0,3   0,0         
0,2
Muut liiketoiminnan kulut    7,8   7,6  15,1   35,5  14,7   34,8 
27,8

Liikevoitto                 21,3  13,6  35,6   83,6  27,5   65,1 
52,6
Rahoituskulut (netto)       11,9   6,4  18,3   43,1  12,9   30,5 
26,1
Voitto ennen veroja          9,4   7,2  17,2   40,5  14,6   34,6 
26,5
Tuloverot                   -2,6  -0,9  -4,9  -11,4   0,0    0,1 
-3,8
Katsauskauden voitto         6,8   6,3  12,4   29,1  14,6   34,7 
22,7

Tulos/osake, euroa          0,06  0,06  0,11         0,14        
0,22
Tulos/osake,
laimennettu, euroa          0,06  0,06  0,11         0,14  
      0,22


Konsernitase


Me                                   
30.6.2005  30.6.2004  31.12.2004
Varat

Pitkäaikaiset varat
Aineettomat
hyödykkeet                      0,3        0,4         0,5
Aineelliset
hyödykkeet                      2,5        1,1         1,7
Sijoituskiinteistöt
                      754,7      737,5       738,7
Sijoitukset                
                0,0        1,2         0,0
Laskennalliset
verosaamiset
Pitkäaikaiset varat yhteensä              757,5      740,3      
740,8

Lyhytaikaiset varat
Lyhytaikaiset saamiset                      5,2  
     2,7         4,2
Rahavarat                                  35,5       
4,3         7,9
Lyhytaikaiset varat yhteensä               40,7        7,0    
   12,2

Varat yhteensä                            798,2      747,2      
753,0

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma
pääoma
Osakepääoma                             151,6        142,8      
156,8
Ylikurssirahasto                         40,2         28,3       
35,0
Omat osakkeet                                         -4,7       
-4,7
Arvonmuutosrahasto                      -17,8         -7,6      
-13,3
Muut rahastot                             6,6          6,6        
6,6
Kertyneet voittovarat                    25,3         22,8       
22,9
Tilikauden voitto                        12,4         14,6       
22,7
Oma pääoma yhteensä                     218,2        202,8      
226,0

Velat
Pitkäaikaiset velat                     534,5        505,5     
 493,5
Laskennalliset verovelat                  6,2          4,8        
3,0
Pitkäaikaiset velat yhteensä            540,7        510,3      
496,6
Lyhytaikaiset velat                      39,3         34,3       
30,5
Velat yhteensä                          580,0        544,6      
527,0

Oma pääoma ja velat yhteensä            798,2        747,2      
753,0


Oman pääoman muutoslaskelma

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma
pääoma
Me
                                             Ylikurssi-   Käyvän
arvon
                                 Osake-      rahasto ja        muutos-

                                pääoma   muut rahastot        rahasto
Oma
pääoma 1.1.2004               142,8            34,8          
-7,7

Rahavirran suojaus                                                
0,1
Katsauskauden tulos
Kaudella kirjatut tuotot ja
kulut yhteensä          
                                          0,1
Osingonjako
Oma pääoma
30.6.2004              142,8            34,8           -7,6

Oma pääoma
1.1.2005               156,8            41,5          -13,3

Osakepääoman
muutos                -5,2             5,2
Rahavirran suojaus                 
                              -4,5
Katsauskauden tulos
Kaudella kirjatut
tuotot ja
kulut yhteensä                                                   
-4,5
Osingonjako
Oma pääoma 30.6.2005              151,6            46,8     
    -17,8

                                   Omat       Kertyneet
         
                     osakkeet     voittovarat      Yhteensä
Oma pääoma
1.1.2004                -4,7            37,1         202,4

Rahavirran
suojaus                                                0,1
Katsauskauden tulos
                               14,6          14,6
Kaudella kirjatut tuotot
ja
kulut yhteensä                                     14,6         
14,7
Osingonjako                                       -14,3        
-14,3
Oma pääoma 30.6.2004               -4,7            37,5        
202,8

Oma pääoma 1.1.2005                -4,7            45,6        
226,0

Osakepääoman muutos                 4,7            -4,7          
0,0
Rahavirran suojaus                                              
-4,5
Katsauskauden tulos                                12,4         
12,4
Kaudella kirjatut tuotot ja
kulut yhteensä                              
      12,4           7,9
Osingonjako                                      
-15,7         -15,7
Oma pääoma 30.6.2005                0,0            37,6   
     218,2


Rahavirtalaskelma


Me                                      
1-6 2005  1-6 2004  1-12 2004
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja   
                      17,2      14,6       26,5
Oikaisut:
Myyntivoitot
sijoituskiinteistöistä          -0,3       0,0      
-0,1
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos    -7,8       0,0       
5,0
Poistot ja arvonalentumiset                   0,1       0,1       
0,1
Rahoitustuotot ja -kulut                     18,3      12,9      
26,1
Muut oikaisut                                -0,7       0,8       
0,2
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta       26,9      28,3      
57,7

Käyttöpääoman muutos                          1,9       0,4      
-0,2
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä
ja veroja                   
                28,8      28,7       57,5

Maksetut korot ja maksut
muista
liiketoiminnan rahoituskuluista             -20,4     -15,6     
-28,0
Saadut osingot ja korot liiketoiminnasta      0,2       0,4       
0,8
Maksetut välittömät verot                    -2,8      -2,3      
-4,2
Liiketoiminnan rahavirta (A)                  5,8      11,2      
26,1


Investointien rahavirta

Investoinnit aineellisiin ja
aineettomiin
hyödykkeisiin                   -1,6      -6,2      -10,8
Ostetut
tytäryhtiöosakkeet                   -9,8      -7,6       -8,8
Myydyt
tytäryhtiöosakkeet                     0,0       0,7        0,8
Myydyt
osakkuusyhtiöosakkeet                  2,8       0,0        0,0
Luovutustuotot
muista sijoituksista           1,0       0,0        0,1
Investointien
rahavirta (B)                  -7,7     -13,1      -18,7


Rahoituksen
rahavirta

Maksullinen osakeanti                         0,0       0,0      
20,8
Vähemmistön rahastosuoritukset                0,0       0,0       
0,1
Lyhytaikaisten lainojen nostot               13,0       8,1      
18,2
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut       -2,0       0,0     
-18,1
Pitkäaikaisten lainojen nostot              169,7       4,9     
414,9
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut     -135,5      -7,3    
-435,7
Maksetut osingot ja muu voitonjako          -15,7     -14,3     
-14,3
Rahoituksen rahavirta (C)                    29,5      -8,6     
-14,1

Rahavirtojen muutos (A+B+C)
lisäys (+)/vähennys (-)                  
   27,6     -10,4       -6,7

Rahavarat katsauskauden alussa               
7,9      14,7       14,7
Rahavarat katsauskauden lopussa              35,5    
  4,3        7,9

Segmenttikohtaiset tiedot


Me                   4-6
2005  4-6 2004  1-6 2005  1-6 2004  1-12 2004
Liikevaihto
Kauppakeskukset    
     12,6      12,1      25,3      23,9       48,4
Marketit ja myymälät     
8,7       9,1      17,2      18,3       36,3
Muut                      0,0    
  0,0       0,0       0,0        0,0
Yhteensä                 21,3      21,2  
   42,5      42,2       84,7

Liikevoitto
Kauppakeskukset          12,9     
 6,4      22,0      15,2       18,8
Marketit ja
myymälät                  9,5
      6,1      16,2      12,5       37,5
Muut                     -1,0      
1,0      -2,6      -0,2       -3,7
Yhteensä                 21,3      13,6    
 35,6      27,5       52,6

Tunnuslukuja

                                 
       1-6 2005  1-6 2004  1-12 2004
Tulos/osake, euroa                       
   0,11      0,14       0,22
Tulos/osake, laimennettu, euroa              0,11
     0,14       0,22
Oma pääoma/osake, euroa                      1,94     
1,99       2,01
Oman pääoman tuotto (ROE), %                 11,0      14,8   
   11,0
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), %            9,7       7,7       
7,3
Omavaraisuusaste, %                          27,4      27,1      
29,6

Konsernin vastuusitoumukset


Me                                   
30.6.2005  30.6.2004  31.12.2004
Kiinnitykset maa-alueisiin
ja rakennuksiin  
                          2,4      362,3         2,4
Pantatut
tytäryhtiöosakkeet                 0,0       76,9         0,0
Muut pantatut
osakkeet                      0,0       76,8         0,0
Muut annetut vakuudet
                      0,0        0,6         0,0


Konsernin
johdannaissopimukset


Me                         30.6.2005        30.6.2004
      31.12.2004
                    Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
Nimellis- Käyvät
                    arvot     arvot  arvot     arvot  arvot  
  arvot
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
2007 erääntyvät     
    78,2   -1,5     78,2    0,6     78,2     -0,5
2008 erääntyvät         
50,0   -2,9     50,0   -1,3     50,0     -2,2
2009 erääntyvät         126,7 
-10,1    129,6   -5,0    128,2     -7,9
2010 erääntyvät          83,0   -9,6  
  83,0   -5,5     83,0     -7,9
Yhteensä                337,9  -24,1    340,8 
-11,1    339,4    -18,5

Korko-optiosopimukset
Ostetut
korkokattosopimukset
2004 erääntyvät           0,0    0,0     53,8    0,0     
0,0      0,0
Yhteensä                  0,0    0,0     53,8    0,0      0,0    
 0,0

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten arvoa, mikäli
kaikki
sopimukset olisi suljettu katsauspäivän markkinahintoihin.
Johdannaissopimuksia
on käytetty lainasalkun suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin
sisältyvät katsauskauden kertyneet korot 0,6
miljoonaa euroa (0,8 milj. euroa) on
kirjattu korkokuluihin.

Yhteenveto
IFRS-standardien vaikutuksista tulokseen

Me
                               
         4-6 2004  1-6 2004  1-12 2004

FAS tulos                            
        4,3       8,4       17,4

IAS 40 Muutos
sijoituskiinteistöjen
arvostamisessa                                1,3      
3,0        2,4
IAS 12 Laskennalliset verosaamiset
ja -velat                  
                  0,7       3,3        3,1
IAS 39 Muutos
korkojohdannaisten
käyvässä arvossa                              0,0       0,0
      -0,2
Yhteensä                                      2,0       6,3       
5,3

IFRS tulos                                    6,3      14,6      
22,7

Yhteenveto IFRS-standardien vaikutuksista omaan pääomaan
Me
         
                             1.1.2004  30.6.2004  31.12.2004
FAS Oma pääoma   
                        278,0      272,1       302,0

IAS 40 Muutos
sijoituskiinteistöjen
arvostamisessa                             16,2      
19,2        18,6
IAS 39 Muutos korkojohdannaisten
käyvässä arvossa           
              -10,9      -10,5       -18,3
IAS 32 Omien
osakkeiden
uudelleenluokittelu                        -4,7       -4,7       
-4,7
IAS 32 Pääomalainan
uudelleenluokittelu                       -68,5     
-68,5       -68,5
IAS 12 Laskennalliset verosaamiset
ja -velat               
                  -7,7       -4,8        -3,0
Muut muutokset                  
           0,0       -0,1        -0,2
Yhteensä                                
 -75,6      -69,3       -76,0

IFRS Oma pääoma                          
202,4      202,8       226,0

Luvut ovat
tilintarkastamattomia.

Tilinpäätöksen
laadintaperiaatteet

Tilinpäätösliitteessä 31.12.2004 esiteltyjä IFRS
tilinpäätöksen
laadintaperiaatteita on noudatettu tässä
osavuosikatsauksessa.


Taloudellinen informaatio vuonna 2005


Cityconin
osavuosikatsaus ajalta 1.1.-30.9.2005 julkaistaan 18.10.2005,
klo
12.00.

Tilinpäätöstiedote tilikaudelta 1.1.-31.12.2005 julkaistaan
9.2.2006, klo 12.00.

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta
osoitteesta www.citycon.fi

Lisätiedot:

Toimitusjohtaja Petri
Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333
256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Pirkko Salminen
Puhelin (09)
6803 6730 tai 050 3022 485
pirkko.salminen@citycon.fi

Jakelu:
Helsingin
Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi

Kertomus Citycon Oyj:n
osavuosikatsauksen 1.1.-30.6.2005 yleisluonteisesta
tarkastuksesta

Olemme
tarkastaneet yleisluonteisesti Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen kaudelta
1.1.
- 30.6.2005. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat laatineet
arvopaperimarkkinalain
2 luvun 5 §:ssa tarkoitetun osavuosikatsauksen.
Suorittamamme yleisluonteisen
tarkastuksen perusteella annamme yhtiön hallituksen
pyynnöstä
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 §:n 2 momentin mukaisen
lausunnon
osavuosikatsauksesta.

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu
yleisluonteista tarkastusta koskevan
kansainvälisen suosituksen mukaisesti.
Yleisluonteinen tarkastus suunnitellaan ja
toteutetaan tällöin kohtuullisen
varmuuden saavuttamiseksi siitä, ettei
tilinpäätös sisällä olennaisia virheitä
tai puutteita. Yleisluonteinen tarkastus
rajoittuu pääasiallisesti yhtiön
henkilökunnalle tehtyihin tiedusteluihin ja
analyyttisiin
tarkastustoimenpiteisiin antaen siten tilintarkastusta alemman
tasoisen
varmuuden. Emme ole suorittaneet tilintarkastusta emmekä siten
anna
tilintarkastuskertomusta.

Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella
tietoomme ei ole ollut seikkoja, jotka
antaisivat aihetta olettaa, ettei
osavuosikatsausta olennaisilta osin ole
laadittu sen laatimista koskevien
säännösten ja määräysten mukaisesti siten, että
se ei anna
arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja riittävää
kuvaa
Citycon Oyj:n taloudellisesta asemasta.


Helsingissä 20. heinäkuuta
2005



Tuija Korpelainen      Mikael Holmström
KHT                   
KHT