Liven
Poolaastaaruanne

Liven AS - 2024. aasta II kvartali konsolideeritud auditeerimata vahearuanne

Kuigi väliskeskkonnas hüppelisi positiivseid arenguid ei toimunud, oli kvartali jooksul elukondliku kinnisvara turul siiski näha märke mõningasest optimismi taastumisest. Teise kvartali jooksul sõlmisime 47 võlaõiguslepingut (VÕL; 2024 I kvartal 16; 2023 II kvartal: 12) ning esimese poolaasta jooksul oleme sõlminud kokku 63 VÕL (2023: 19). Suurima panuse kvartali jooksul sõlmitud uutesse müükidesse andsid Iseära II etapi korterite ja uute ridamajade VÕL sõlmimise alustamine ning Luuslangi valmiskorterite müügid. Hinnanguliselt oli 2024. aasta I poolaastal Liveni uute müügitehingute turuosa Tallinnas ja lähiümbruses ca 10%, mis on kõrgem, kui varasema kahe aasta 6-7% hinnangud.

Nädalane müügi suhtarv, mis peegeldab pakkumisest nii VÕL kui tasulise broneeringu alusel välja minevaid kodusid, tõusis kõrgemale tasemele võrreldes eelnevate kvartalitega ning püsis perioodi jooksu üle 1% taseme. Juuli lõpuks läheneb näitaja 2,0%-le. Pikaajaliseks keskmiseks tasemeks võib pidada 1,5-2,0%.

2024. aasta II kvartali jooksul andsime klientidele asjaõiguslepingu alusel üle kokku 29 uut kodu valminud arendustes (2023: 12). Nendest 13 Iseära II etapis, 10 Luuslangi projekti I etapis, 5 Uus-Meremaa projekti II etapis ja 1 valmiskodu Magdaleena arenduses. Samas järjekorras mõjutasid projektid ka II kvartali finantstulemuse kujunemist. Kvartali müügituluks kujunes 8 546 tuhat eurot (2023: 12 258 tuhat eurot) ning kvartali puhaskasumiks 443 tuhat eurot (2023: -431 tuhat eurot). Teise kvartali tulemust mõjutas ka dividendide maksmisega kaasnenud ettevõtte tulumaksukulu 169 tuhat eurot (2023: 104 tuhat eurot).

Aasta esimese kuue kuu jooksul oleme kokku üle andnud 41 uut kodu (2023: 19), teeninud 12 045 tuhat eurot müügitulu (2023: 14 553 tuhat eurot) ning 293 tuhat eurot puhaskasumit (2023: -892 tuhat eurot).

Varade maht kasvas kvartali jooksul 5 250 tuhande euro võrra tõustes perioodi lõpuks 72 801 tuhande euroni. Kõige suurem mõju bilansimahu kasvule oli kvartali jooksul emiteeritud rohevõlakirjadel, 6 200 tuhande euro ulatuses. Projektide ehituse rahastamiseks väljastati meile kvartali jooksul uusi pangalaene 2 579 tuhande euro ulatuses kuid kodude üleandmistega koos tasusime varasemaid ehituslaene 5 437 tuhande euro mahus. Kokku suurenes laenukohustiste maht kvartali jooksul 4 392 tuhande euro võrra 43 737 tuhande euroni. Ehituslaenude tähtaja lähenemisega seoses suurenesid lühiajalised laenukohustised kvartali jooksul 5 120 tuhande euro võrra 10 053 tuhande euroni.

Raha ja raha ekvivalentide saldo suurenes kvartali jooksul 5 528 euro võrra 8 530 euroni kvartali lõpuks. Kvartali jooksul toimus dividendide väljamakse, mille mõjul omakapital vähenes kvartali jooksul 138 tuhande euro võrra ehk kuni 17 886 tuhande euroni kvartali lõpuks.

Konsolideeritud finantsseisundi aruanne

Konsolideeritud koondkasumiaruanne

Kliendi teekonna erinevates etappides kogutav kliendirahulolu tagasiside viimase 12-kuu hinnang püsis sarnaselt I kvartali lõpule ka II kvartali lõpus 8,0 punktil 10-st (2023 II kvartal: 8,9/10). Eelnevast aastast madalam tagasiside hinnang on seotud eelkõige 2023. aasta suvel valminud arendusprojektide ehituse valmimise ning kodude üleandmise ajalise viibimisega, parandamist vajava kliendisuhtluse ja ehitusjuhtimise kvaliteediga. Keskendume 2024. aastal klienditagasiside hinnangute arvu ja tulemuse suurendamine ning esimesel poolaastal oleme juba näinud positiivseid arenguid.

Olulisemad sündmused arendusprojektides
Kvartali jooksul võeti vastu Kadaka tee 88 detailplaneering, mille avalik väljapanek kestab juuli lõpuni, algas Iseära II etapi kortermajade ehitus ning juulis allkirjastati ka II etapi viimase 5 ridamaja ehituse peatöövõtu ja finantseerimise lepingud. Kvartali jooksul sõlmisime ka lepingu Väike-Tallinn projekti äripinna pikaajaliseks rahastamiseks.

Korraline aktsionäride üldkoosolek
Liven AS-i korraline aktsionäride üldkoosolek toimus 19. aprillil. Koosolekust võttis osa 28 aktsionäri, kes esindasid 94,0% kõigist häältest. Aktsionärid kinnitasid 2023. majandusaasta aruande, kiitsid heaks nõukogu liikmete Andres Aavik ja Peeter Mänd volituste pikendamise ning kinnitasid uue Liveni töötajate aktsiaoptsiooniprogrammi. Viimasega seonduvalt otsustati ka aktsionäride märkimise eesõiguse välistamine nimetatud programmi realiseerimiseks emiteeritavate aktsiate puhul ning anda õigus Liven AS-ile optsiooniprogrammide täitmiseks omandada oma aktsiaid.

Samuti kinnitasid aktsionärid dividendide maksmise summas 635 tuhat eurot. Dividendide summa kujunes dividendipoliitika kohaselt 25% 2023. aasta tulumaksueelsest kasumist (220 tuhat eurot), millele lisandus 12,5% 2022. aasta tulumaksueelsest kasumist (416 tuhat eurot). 2023. aastal maksti dividende vaid 12,5% 2022. aasta tulumaksueelsest kasumist.

Rohevõlakirjade avalik pakkumine
2024. mai kuus toimus Liven AS rohevõlakirjade avalik pakkumine uute ja olemasolevate projektide arendamise rahastamiseks. Avalik pakkumine võimaldas samuti suurendada Liveni läbipaistvust ning laiendada investorite ringi. Rohevõlakirjadega kaasatavat kapitali võib Liven kasutada vaid Liveni kestliku rahastuse raamdokumendis kirjeldatud tingimustele vastavate projektide rahastamiseks. Rohevõlakirjade pakkumist ja emissiooni korraldas LHV Pank ning õigusnõustaja oli Ellex Raidla advokaadibüroo.

Avaliku pakkumise raames pakkus Liven kuni 4 000 tagamata võlakirja nimiväärtusega 1 000 eurot, lunastustähtpäevaga 23. mai 2028 ja kvartaalselt makstava fikseeritud intressimääraga 10,5% aastas. Pakkumises osalenud 2 819 investorit märkisid kokku 14 529 võlakirja, mis tähendas 3,63-kordset ülemärkimist. Ülemärkimise tõttu otsustas Liveni juhatus suurendada pakkumise mahtu kuni 6 200 võlakirjani ehk 6 200 tuhande euroni.

Võlakirjade pakkumisele eelnevalt alanud läbirääkimised uue kinnistu soetamiseks on jätkuvalt pooleli ning uut kinnistut ei ole õnnestunud veel soetada. Jätkame nii pooleli olevaid läbirääkimisi kui uute investeeringu alternatiivide otsimist.

Olulisemad arengud majanduskeskkonnas aruandeperioodil
2023. aasta sügisel viimaste aastate tippu (4,143%) jõudnud 6-kuu Euribor (Euribor) on 2024. aasta jooksul mõnevõrra langenud. Võrreldes 2024. aasta I kvartaliga püsis Euribor II kvartalis stabiilne, näidates väikest langust ning jõudes perioodi lõpus 3,682%-ni (31.03.2024: 3,851%). Aruandekuupäeva järgselt on Euribor jätkanud langemist, jõudes 3,591%-ni.

2024. aasta juunis toimunud Euroopa Keskpanga nõukogu koosolekul otsustati baasintressimäärasid langetada 25 baaspunkti võrra. Juulis toimunud koosolekul jäi baasintressimäär muutmata ning kuigi Euroopa Keskpanga president ei ole andnud otsest viidet Keskpanga edasiste tegevuste kohta, on üldine ootus turgudel, et Keskpank langetab 2024. aasta teises pooles intresse veel 1-2 korral.

Euribori langemise peamiseks eelduseks on taanduv inflatsioon ning ka Eestis jätkas tarbijahindade kasvutempo kvartali jooksul vähenemist. 2024. aasta II kvartalis oli aastane inflatsioonitempo 2,5%
(2024 I kvartal: 3,9%).

Statistikaameti viimaste andmete kohaselt ületas II kvartali keskmise hinnanguline brutopalga aastane kasv (9,3%) hindade kasvu. Sellest hoolimata oli pikalt madalal püsinud tarbijate kindlustunne jätkuvalt nõrk ka lõppenud kvartalis. Tarbijad peavad püsikaupade soetamist soodsamaks pigem järgmise 12 kuu jooksul kui praegu, mistõttu on üldine meelsus jätkuvalt olla ootel ja lükata ostuotsuseid edasi. Konjunktuuriinstituudi juulikuu andmete põhjal on tarbijate kindlustunde indikaator võrreldes 2024. aasta I kvartaliga mõnevõrra paranenud, kuid püsides siiski madalal tasemel (2024. I kvartali keskmine: -34; 2024. juuli: -28).

Eelnevast hoolimata oli turul märke koduostjate aktiveerumisest. Näiteks kasvas II kvartalis Maa-ameti tehingustatistika andmetel korterite järelmüügi maht 8,5% võrreldes eelmise kvartaliga (2024. II kvartal: 1 486 tehingut; 2024. I kvartal: 1 370 tehingut). Lisaks on näha ka tehingute mahtude kasvu uusarenduste turul.

Võrreldes 2024. aasta I kvartaliga püsisid uusarenduste pakkumishinnad 2024. aasta II kvartalis stabiilsed, langedes vaid 0,5%. Turul tehtud tehingute arv kasvas 2024. aasta I kvartaliga võrreldes 63% võrra, olles tunduvalt kõrgem (79%) ka 2023. aasta II kvartali müügitulemustest. Uusi pakkumisi lisandus 46 ehk sarnases suurusjärgus võrreldes eelmise kvartaliga.

Tulenevalt mitmete arendusprojektide ehituse valmimisest 2024. aasta kevadel püsis müümata valmiskorterite varu II kvartalis suhteliselt kõrge ulatudes kvartali lõpuks 933 korterini (2024. I kvartal: 833; 2023. II kvartal: 525). Koduotsijate valikuvõimalused ning turukonkurents püsivad jätkuvalt kõrged.

Turult kogutud andmete põhjal müüdi II kvartali jooksul müüdi uusarendustes ca 513 korterit, mis on 63% kõrgem võrreldes eelnenud kvartaliga (2024 I kvartal: ca 314). Võrreldes aastataguse perioodiga on kasv olnud veelgi suurem (2023 II kvartal: ca 286).

Tallinna uue korteri keskmine ruutmeetrihind oli II kvartalis 4 350 eurot, mis näitab aastast kasvu 4,8%. Kvartali võrdluses on hinnad püsinud suhteliselt muutumatuna, langedes vaid 0,5%.

Tuleviku väljavaade
Hoolimata turu mõningasest elavnemisest II kvartali jooksul jäävad nii 2024. aasta II poolaastal kui ka järgnevatel aastatel jätkuvalt peamisteks väljakutseteks väliskeskkonna mõjurid nõudlusele ja müükidele. Ootame elukondliku kinnisvara sektorit mõjutavate väliste tegurite jätkuvat järkjärgulist paranemist, eelkõige intressimäärade langemist ning reaalpalga kasvu. Nõudluse püsimisel ning suurenemisel oleme valmis kiirelt ka uut pakkumist turule tooma.

Käesolev ja järgnevad aastad jäävad keskkonna poolest jätkuvalt keeruliseks ja riskiderohkeks ka avaliku sektori kõikidel tasemetel. Tallinna planeeringute menetlustes on olnud positiivseid arenguid, kuid olulised väljakutsed püsivad. Loodame jätkuvalt mitme pikale veninud menetluse lõpuni jõudmist 2024. aastal või 2025. aasta esimeses pooles. Planeeritavad käibe- ja tulumaksu määrade tõstmised suurendavad lähiaastatel uusarenduste müügihindu, vähendavad sissetulekuid ning kinnisvara kättesaadavust.

Kinnisvaraarendusele on iseloomulik tulemuste pikk viitaeg ning müügimahtude kasvule eelnevatel perioodidel toimuv turunduskulude kasv. 2024. aasta tulemus peegeldab 2022. ja 2023. aastate olusid ja otsuseid, mil alustasime väheste projektide ehitusega ning kiire inflatsioon avaldas suurimat mõju kulubaasile. Liveni 20%-lise omakapitali tootluse eesmärgi saavutamiseks vajame aastas 40 miljonit eurot ületavat müügitulu. Ehkki järgnevateks aastateks on vajalik maht portfellis olemas, on meil käesoleval aastal võimalik üle anda kokku maksimaalselt kuni 110 elu- ja äripinda ning 2024. aasta müügitulu maksimaalne potentsiaal jääb 30 miljoni euro suurusjärku. Esimesel poolaastal saavutasime 12,0 miljoni eurose müügitulu ning andsime üle 41 kodu, ehk 37% kogu võimalikust. Juuli lõpuks 54% kogu võimalikust.

2024. aasta otsuse ja tegevustega loome oma 2025. ja 2026. aastate majandustulemusi. Heade tulemuste saavutamiseks on vaja nii väliste tegurite paranemist kui sisemist tööd kulubaasi vähendamisega. Paljuski Regati ja Iseära projektide arengute tulemusena ootame majandustulemuste olulist paranemist 2025. ja 2026. aastatel. Arendusportfellis on piisavalt mahtu järgnevaks 3-4 aastaks kuid ettevaatalt jätkame arendusportfelli suurendamiseks aktiivselt läbirääkimisi ning ostu alternatiivide otsimist ja kaalumist.

Joonas Joost
Liven AS finantsjuht
E-post: joonas.joost@liven.ee

Manus

• Liven 2024 Q2 vahearuanne