Julkaistu: 2005-02-18 12:00:02 CET
Citycon Oyj
neljännesvuosikatsaus
Cityconin tilinpäätöstiedote 1.1. - 31.12.2004
Citycon Oyj    Pörssitiedote 18.2.2005   Klo 13.00

Cityconin
tilinpäätöstiedote 1.1. - 31.12.2004

- Tulos kasvoi 26,7 prosenttia 24,2
milj. euroon (19,1 milj. euroa)
- Liikevaihto kasvoi  88,6 milj. euroon (78,1
milj. euroa)
- Osakekohtainen tulos oli 0,17 euroa (0,14 euroa)
-
Osinkoehdotus on 0,14 euroa/osake (0,14 euroa/osake)
- Citycon tutkii
laajentumismahdollisuuksia Skandinaviaan ja Baltian maihin
- Liiketilojen
kysyntä ja käyttöasteet säilyvät edelleen vahvoina
- Citycon hakee kasvua
vuonna 2005 kauppakeskushankinnoilla ja kehityshankkeilla

Avainluvut
      
                                            1-12 2004     1-12
2003

Liikevaihto, Me                                       88,6         
78,1

Liikevoitto, Me                                       50,3         
43,3

% liikevaihdosta                                      56,8         
55,5

Voitto ennen satunnaisia eriä
ja veroja, Me                           
             24,2          19,1
Katsauskauden voitto, Me                      
       17,4          14,3

Tulos/osake, euroa                                
   0,17          0,14
Tulos/osake, laimennettu, euroa                      
0,16          0,14
Oma päoma/osake, euroa                                2,04 
        2,01
P/E-luku (hinta/voitto-suhde)                           15       
    11
Osinko/osake, euroa (hallituksen esitys)              0,14         
0,14
Oman pääoman tuotto, %                                 8,4          
7,1
Oman pääoman tuotto, kun
vähemmistöosuus otetaan huomioon, %             
      5,7           4,9
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), %                    
6,2           5,8
Omavaraisuusaste, %                                   47,6  
       44,9
Omavaraisuusaste, kun pääomalainaa ei ole
sisällytetty omaan
pääomaan, %                        39,4          36,7
Nettovelkaantumisaste, %
                            146,8         163,2
Kiinteistökannan
nettovuokratuotto, %                  8,5           8,5
Vuokrausaste, %       
                               95,7          97,3
Henkilöstö katsauskauden
lopussa                        45            34

Toimintaympäristön
kehitys
Suomen vähittäiskaupan liiketilamarkkinat olivat edelleen suotuisat.
Vuonna 2004
vähittäiskaupan myynnin arvo oli 4,3 prosenttia suurempi kuin
vuonna
2003. Tavaratalokaupan myynnin arvo kasvoi 4,8 prosenttia
ja
päivittäistavarakaupan 1,4 prosenttia edellisvuodesta. 1)

Euroalueen
korkotaso säilyi historiallisen alhaisena vuonna 2004. Talouden kehitys
euroalueella
ja etenkin Suomessa jatkui myönteisenä.

Vuonna 2004
vähittäiskaupan myynnin arvo oli 4,3 prosenttia suurempi kuin vuonna
2003.
Tavaratalokaupan myynnin arvo kasvoi 4,8 prosenttia ja
päivittäistavarakaupan
1,4 prosenttia edellisvuodesta. 1)

Vähittäiskaupan vahvan myynnin ansiosta
liiketilojen vuokrauskysyntä jatkui
hyvänä läpi vuoden ja vajaakäyttöasteet
pysyivät edelleen alhaisina etenkin
pääkaupunkiseudulla ja muissa Suomen
suurimmissa kaupungeissa. Liiketilojen
keskimääräinen vajaakäyttöaste oli alle
2 prosenttia  pääkaupunkiseudulla ja 1,1-
4,5  prosenttia suurimmissa
kaupungeissa, kuten Tampereella, Lahdessa ja
Jyväskylässä. 2)

Ulkomaisten
sijoittajien mielenkiinto Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita
kohtaan kasvoi
entisestään ja markkinoiden kansainvälistyminen jatkui. Etenkin
liiketilat ja
pääkaupunkiseutu alueena kiinnostavat sijoittajia. Vuonna 2004
lähes puolet
Suomen toimitilakaupoista oli kansainvälisten sijoittajien tekemiä.
2)

1)
Lähde: Tilastokeskus
2) Lähde: Catella Kiinteistökonsultointi
Oy


Kiinteistöomaisuus ja liiketoiminta

Citycon omisti tilikauden
lopussa 146 kiinteistökohdetta (148), joiden
kirjanpitoarvo oli yhteensä 732,1
miljoonaa euroa (721,8 milj. euroa) ja käypä
arvo 738,7 miljoonaa euroa (726,5
milj. euroa). Yhtiön lähes koko
kiinteistöomaisuus on
liikekiinteistöjä.

Yhtiö omisti 16 kauppakeskusta ja 130 markettia ja
myymälää. Kauppakeskukset
muodostivat 59,0 prosenttia yhtiön
kiinteistöomaisuuden kirjanpitoarvosta ja
market- ja myymäläkiinteistöt 41,0
prosenttia. Kiinteistöistä 46,6 prosenttia
sijaitsi tilikauden päättyessä
pääkaupunkiseudulla, 35,7 prosenttia muissa Suomen
suurimmissa kaupungeissa ja
17,7 prosenttia muualla Suomessa kirjanpitoarvolla
mitattuna.

Cityconin
tutkii laajentumismahdollisuuksia Skandinaviaan ja Baltian maihin.
Samalla
yhtiö jatkoi kasvustrategiansa toteuttamista Suomessa. Citycon
keskittyy
edelleen vähittäiskaupan liiketiloihin Suomessa, lähinnä
pääkaupunkiseudulla ja
suurimmissa alueellisissa
keskuksissa.



Asiakkaat, sopimuskanta ja vuokrausaste

Cityconin
asiakkaita ovat kotimaiset ja kansainväliset erikois-
ja
päivittäistavarakaupan ketjut, supermarketit ja tavaratalot sekä
itsenäiset,
ketjuihin kuulumattomat yrittäjät. Cityconin asiakaskanta ei
muuttunut
merkittävästi vuoden 2004 aikana.

Yhtiö teki tilikauden aikana
yhteensä 325 vuokrasopimusta. Tilikauden lopussa
Cityconilla oli kaikkiaan 1
486 vuokrasopimusta noin 850 vuokralaisen kanssa.
Vuokrasopimusten
keskimääräinen kestoaika oli 3,4 vuotta.

Cityconin kiinteistöomaisuuden
vuokrausaste oli tilikauden lopussa 95,7
prosenttia (97,3 %). Vuokrausasteen
lasku johtui pääosin Marketit ja myymälät
-ryhmään kuuluvan Espoon
Länsikeskuksen vuokrasopimuksen päättymisestä
31.10.2004. Cityconin
kiinteistöomaisuuden vuokrausaste ilman Länsikeskusta oli
96,9 prosenttia ja
marketit ja myymälät -ryhmän 96,2 prosenttia. Citycon teki
uuden
vuokrasopimuksen Espoon Länsikeskuksesta alueelle tulevan
uuden
päivittäistavarakaupan ketjun kanssa. Sopimus tulee voimaan maaliskuussa
2005.


Sopimuskannan kehitys liiketoimintaryhmittäin
                     
                                1-12 2004     1-12
2003

Kauppakeskukset

Tilikaudella alkaneet vuokrasopimukset
yhteensä,
kpl                                               242           151
Tehtyjen
vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2                                       
     32 451        16 399
Vuokrausaste tilikauden lopussa, %                  
      97,4          97,6
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen
voimassaoloaika
tilikauden lopussa,
vuotta                                                    
 2,7           3,0

Market- ja myymäläkiinteistöt
Tilikaudella tehdyt
vuokrasopimukset
yhteensä, kpl                                               
83           51
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2           
                                 24 155        9 806
Vuokrausaste tilikauden
lopussa, %                         93,4         96,8
Vuokrasopimuskannan
keskimääräinen
voimassaoloaika tilikauden lopussa
vuotta                     
                                4,5          4,4


Vuokratuotot
Cityconin
vuokraustoiminnan nettovuokratuotot olivat 62,1 miljoonaa euroa (54,7
milj.
euroa). Yhtiön omistamien kiinteistöjen keskimääräinen nettotuottoaste
säilyi
hyvänä ja oli 8,5 prosenttia (8.5 %).

Kauppakeskusten osuus
nettovuokratuotoista oli 56,5 prosenttia (50,2 %) ja
markettien ja myymälöiden
osuus 43,5 prosenttia (49,8 %). Nettotuotoista noin
46,0 prosenttia muodostui
pääkaupunkiseudun kohteista ja 36,0 prosenttia muista
Suomen suurimpien
kaupunkien kohteista sekä noin 18,0 prosenttia muun
Suomen
kohteista.

Vuokratuottojen kehitys liiketoimintaryhmittäin
        
                                             1-12 2003    1-12
2003

Kauppakeskukset
Bruttovuokratuotot, Me                                
    47,0         36,5
Nettovuokratuotot, Me                                   
  35,0         27,5
Nettotuottoaste, %                                        
 8,2          8,1*


Market- ja myymäläkiinteistöt
Bruttovuokratuotot, Me  
                                  36,2         36,5
Nettovuokratuotot, Me     
                                27,0         27,2
Nettotuottoaste, %          
                               9,0          8,9
*Sisältää keskeneräiset
hankkeet

Investoinnit ja kehityshankkeet

Vuoden 2004 bruttoinvestoinnit
olivat yhteensä 18,5 miljoonaa euroa (84,2 milj.
euroa). Bruttoinvestoinnit
sisälsivät Seinäjoen Torikeskuksen oston kahdessa vaiheessa
yhteensä 8,0
miljoonalla eurolla ja liiketoiminnan kehityshankkeita 10,5
miljoonalla
eurolla.

Kauppakeskukset -ryhmän merkittävin kiinteistöhankinta oli
Seinäjoen Torikeskus.
Citycon osti kohteen vuoden aikana kahdessa vaiheessa ja
kokonaiskauppahinta oli
8,2 miljoonaa euroa. Torikeskuksen ansiosta
vuokrattava pinta-ala kasvoi noin 880
m2 ja Cityconille siirtyi 79
vuokrasopimusta. Seinäjoen Torikeskus on yksi Etelä-
Pohjanmaan
merkittävimmistä kauppakeskuksista.

Kauppakeskus IsoKarhun laajennus
valmistui Porissa vuoden 3. vuosineljänneksellä
ja lisäsi Cityconin tuloksta
jo vuoden viimeisellä
vuosineljänneksellä. Laajennus vahvistaa Cityconin
johtavaa markkina-asemaa Porin
markkina-alueella ja täydentää IsoKarhun
palvelutarjontaa. Jyväskylässä
sijaitsevan Jyväskeskuksen muutostyöt
valmistuivat toukokuussa, mikä kasvatti
vuokratuottoja välittömästi. IsoKarhun
ja Jyväskeskuksen investointien suuruus
oli yhteensä noin 12 miljoonaa
euroa.

Lisäksi ryhmä suunnitteli Espoon Lippulaivan ja Espoontorin, Vantaan
Myyrmannin
ja Tampereen Koskikeskuksen laajennuksia sekä tutki Lahden Trion ja
Jyväskylän
Forumin kehitysmahdollisuuksia.

Marketit ja myymälät -ryhmän
merkittävimmät vuoden aikana toteutetut hankkeet
ovat Vantaalla sijaitsevan
Laajavuorenkujan kauppapaikan uudistamisen
loppuunsaattaminen sekä Karjaan ja
Espoossa sijaitsevan Sinikalliontien
kehityshankkeet. Citycon investoi
kohteisiin yhteensä 0,9 miljoonaa euroa. Ryhmä
neuvotteli Espoon
Länsikeskuksen kauppapaikan uudistamisesta ja toi kohteeseen
uuden
päivittäistavarakaupan ketjun. Lisäksi ryhmä tutki Tampereen Hervannassa
sekä
Kuopion keskustassa sijaitsevien liikekeskusten
kehittämismahdollisuuksia.

Kiinteistökehitys-ryhmä tuki Cityconin muita
liiketoimintaryhmiä yhteensä
kymmenessä kauppapaikan kehityshankkeessa vuonna
2004. Lisäksi ryhmä valmisteli
Tampereen markkina-alueella ja
pääkaupunkiseudulla uusia kauppapaikkahankkeita.
Tampereen Lahdesjärven
MAXX-ostospuiston markkinointi käynnistettiin. Alueen
asemakaava sai
lainvoiman maaliskuussa 2004 ja sillä on rakennusoikeutta noin 65
000 m2.
Tavoiteaikataulun mukaan ostospuiston ensimmäinen vaihe avataan
vuonna
2007.


Myynnit

Citycon myi tilikaudella strategiansa mukaisesti
kolme marketit ja myymälät
-ryhmän kiinteistöä. Myytyjen kohteiden
yhteenlaskettu kirjanpitoarvo arvo oli
0,7 miljoonaa euroa ja myyntivoitto 0,1
miljoonaa euroa.


Liikevaihto ja tulos

Tilikauden liikevaihto oli 88,6
miljoonaa euroa (78,1 milj. euroa).
Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta
oli 93,9 prosenttia (93,3%).
Liikevoitto kasvoi 50,3 miljoonaan euroon (43,3
milj. euroa). Kasvu johtui
pääosin Cityconin vuoden 2003 lopulla ja vuoden
2004 ensimmäisellä
vuosineljänneksellä tekemistä
kauppakeskushankinnoista.

Liikevaihto kasvoi 10,5 miljoonaa euroa huolimatta
siitä, että
elinkustannusindeksin kasvu oli vähäinen, jolloin myös vuokrien
indeksikorotukset
olivat odotettua pienempiä. Toisaalta kiinteistöjen
hoitokulut ja konsernin
rahoituskulut jäivät arvioitua pienemmiksi. 
Kiinteistön hoitokuluja pienensivät
muun muassa kiinteistöveron palautukset,
jotka olivat 0,7 miljoonaa euroa.
Rahoituskulut jäivät odotettua pienemmiksi
alhaisen korkotason ja rahoituksen
uudelleenjärjestelyn ansiosta.


Tase ja
rahoitus
Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli 840,4 miljoonaa euroa (835,3
milj.
euroa), josta likvidit kassavarat olivat 8,6 miljoonaa euroa (15,1 milj.
euroa).
Konsernin rahoitustilanne säilyi edelleen hyvänä.

Cityconin
osakepääoma kasvoi 13 979 925,00 euroa suunnatun osakeannin ja
tilikaudella
Cityconin optio-ohjelman 1999 A/B/C -optio-oikeuksilla
tehtyjen
osakemerkintöjen seurauksena ja oli 156 780 033,30 euroa tilikauden
päättyessä.
Luku sisältää 28.12.2004 merkityt 92 000 uutta Citycon Oyj:n
osaketta, jota
vastaava osakepääoma merkittiin kaupparekisteriin
3.2.2005.

Konsernitaseen tilinpäätöshetken vieras pääoma oli yhteensä 438,4
miljoonaa euroa
(457,5 milj. euroa). Korollinen vieras pääoma pieneni 21,0
miljoonaa euroa ja oli
491,3 miljoonaa euroa (512,3 milj. euroa), kun
pääomalaina 68,5 miljoonaa euroa
(68,5 milj. euroa) oli sisällytetty
korolliseen vieraaseen pääomaan. Vieraasta
pääomasta lyhytaikaista velkaa oli
31,1 miljoonaa euroa (29,2 milj. euroa).

Pääosa Cityconin lainoista
järjesteltiin uudelleen marraskuussa 2004. Citycon
allekirjoitti 450 miljoonan
euron vakuudettoman syndikoidun luoton, joka jakautuu
350 miljoonan euron
määräaikaiseen lainaan ja 100 miljoonan euron
luottolimiittiin. Järjestelyn
laina-aika oli 4,5 vuotta. Lainajärjestelyn
tarkoituksena oli Cityconin
rahoituspohjan laajentaminen, rahoituskustannusten
alentaminen ja tulevien
investointien rahoituksen turvaaminen. Järjestelyllä
rahoitettiin uudelleen
yhtiön aiempi 435 miljoonan euron vakuudellinen syndikoitu
luotto ja 10
miljoonan euron luottolimiittisopimus. Lainan pääjärjestäjinä
toimivat Nordea,
koordinaattorina, SEB Merchant Banking, Skandinaviska Enskilda
Banken AB
(publ) ja Eurohypo AG. Muut järjestelyyn osallistuneet pankit olivat
Danske
Bank, OKO Osuuspankkien Keskuspankki Oyj, Swedbank ja Aktia
Säästöpankki
Oyj.

Korollisen vieraan pääoman keskikorko oli 5,2 prosenttia
(5,5 %). Keskimääräinen
lainapääomilla painotettu laina-aika oli 4,0 vuotta
(4,6 vuotta) ja
keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 3,6 vuotta (4,0 vuotta).
Konsernin
omavaraisuusaste oli 47,6 prosenttia (44,9 %) ja 39,4 prosenttia
(36,7 %), kun
pääomalainaa ei sisällytetty omaan pääomaan.

Velanhoitokykyä
kuvaava velanhoitokate, eli edellisen 12 kuukauden tulos ennen
korkokuluja,
veroja ja poistoja suhteessa nettorahoituskuluihin, oli 2,2
(2,1).
Nettovelkaantumisaste oli vuoden lopussa 146,8 prosenttia (163,2).
Vuoden 2004
lopussa Cityconin korolliseen velkaan sisältyi 86,0 prosenttia
(87,0 %)
vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 69,1 prosenttia (69,0 %) oli
muutettu
kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo
oli vuoden lopussa 339,4 miljoonaa euroa (302,2 milj.
euroa).
Johdannaissopimusten markkina-arvo 31.12.2004 oli -18,5 miljoonaa
euroa (-11,4
milj. euroa).

Nettorahoituskulut kasvoivat 1,9 miljoonaa euroa
ja olivat 26,1 miljoonaa euroa
(24,2 milj. euroa).


Citycon ja
IFRS

Citycon Oyj siirtyy raportoimaan IFRS-standardien (International
Financial
Reporting Standards) mukaisesti vuoden 2005 osavuosikatsauksissaan
ja
tilinpäätöksessään. Yhtiö päätti keskeisimmistä valinnaisista IFRS:n
mukaisista
tilinpäätöksen laatimisperiaatteista vuoden 2004 alussa ja selvitti
IFRS:n
käyttöönoton vaikutusta tilinpäätösperiaatteisiinsa 12.2.2004
julkaisemassaan
tilinpäätöstiedotteessaan. Lisäksi Citycon julkaisi vuonna
2004 alustavat IFRS-
vertailutiedot avaavasta taseesta 1.1.2004 sekä kaikista
vuoden 2004
vuosineljänneksistä.

Citycon julkaisee alustavat vuoden 2004
IFRS-vertailutiedot tämän
tilinpäätöstiedotteen julkaisupäivänä erillisenä
tiedotteena. Lopulliset
täsmäytyslaskelmat Citycon esittää vuoden 2005
ensimmäisen
vuosineljänneksen
osavuosikatsauksessaan.


Henkilöstö

Citycon vahvisti
vuoden lopulla kiinteistösijoitustoimintansa henkilöresursseja
ja nimitti
kiinteistösijoitusjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi diplomi-
insinööri, AKA
Harri Holmströmin. Citycon-konsernin palveluksessa oli tilikauden
lopussa
yhteensä 45 henkilöä (34), joista 34 (27) oli emoyhtiön
palveluksessa.

Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 2,3 miljoonaa
euroa (2,1 milj.
euroa), josta konsernin toimitusjohtajien palkkojen ja
palkkioiden osuus oli 0,3 miljoonaa
euroa (0,2 milj. euroa) ja hallituksen 0,2
miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa).
Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palkkioita 1,9
miljoonaa euroa (1,8 milj. euroa),
josta toimitusjohtajan palkka ja palkkiot
olivat 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj.
euroa) ja hallituksen 0,2 miljoonaa
euroa (0,1 milj. euroa).

Hallitus ja tilintarkastajat
Cityconin yhtiökokous
15.3.2004 päätti valita hallituksen jäseniksi edellisen
hallituksen jäsenistä
Stig-Erik Bergströmin ja Carl G. Nordmanin sekä uusiksi
hallituksen jäseniksi
Amir Galin, Timo Kankurin, Raimo Korpisen, Tuomo Lähdesmäen
ja Claes
Ottossonin. Hallituksen puheenjohtajaksi valittiin Stig-Erik Bergström ja

varapuheenjohtajaksi Tuomo Lähdesmäki.

Yhtiön tilintarkastajiksi valittiin
uudelleen 2004 alkavalle toimikaudelle KHT
Ari Ahti ja KHT Jaakko Nyman sekä
varatilintarkastajaksi KHT-yhteisö KPMG Oy Ab.

Cityconin ylimääräinen
yhtiökokous 10.8.2004 päätti hallituksen
nimitysvaliokunnan ehdotuksen
mukaisesti kasvattaa hallituksen jäsenmäärää
yhtiöjärjestyksen rajoissa
seitsemästä kahdeksaan. Hallituksen uudeksi jäseneksi
valittiin
toimitusjohtaja Dori Segal.


Osakkeet ja osakkeenomistajat


Suunnattu
osakeanti
Citycon toteutti tilikaudella suunnatun osakeannin kansainvälisille
ja
kotimaisille institutionaalisille sijoittajille. Suunnatun
osakeannin
tarkoituksena oli Cityconin omistusrakenteen laajentaminen yhtiön
tulevan kasvun
tukemiseksi ja osakkeen vaihdon lisäämiseksi. Hallituksen
päätös osakeannin
järjestämisestä perustui varsinaisen yhtiökokouksen
15.3.2004 myöntämään
valtuutukseen osakepääoman korottamisesta
uusmerkinnällä.



Merkittäväksi tarjottiin 10 000 000 uutta osaketta
hintaan 2,03 euroa/osake.
Osakkeista myytiin 91 prosenttia ulkomaisille
sijoittajille ja 9 prosenttia
kotimaisille sijoittajille. Uudet osakkeet
vastasivat noin 9,4 prosenttia
Cityconin osakepääomasta ja osakkeiden
tuottamista äänistä ennen osakeantia ja
noin 8,6 prosenttia osakeannin
jälkeen. Osakeanti toteutettiin
tarjousmenettelyssä (nk. book building)
13.9.2004 -14.9.2004. Osakeanti
ylimerkittiin 2,4-kertaisesti. Osakepääoman
korotus 13 500 000 euroa merkittiin
kaupparekisteriin 24.9.2004. Uusien
osakkeiden noteeraus alkoi Helsingin Pörssin
päälistalla 27.9.2004. Suunnatun
osakeannin yksityiskohdat käyvät ilmi Cityconin
syyskuussa julkaisemista
pörssitiedotteista.

Osakepääoma, osakkeiden lukumäärä ja
nimellisarvo
Citycon Oyj:n osakepääoma kehittyi tilikaudella
seuraavasti:

Päivämäärä   Tapahtuma     Osakkeiden   Osakkeiden  
Osakepääoman   Osakepääoma
                           lukumäärän   lukumäärä  
 muutos         euroa
                           muutos kpl   kpl         
euroa

1.1.04     Osakepääoma                  105 777 858              142
800 108,30
24.9.04    Osakepääoman
           korotus, anti   10 000 000  
115 777 858  13 500 000  156 300 108,30
27.10.04   Osakepääoman
          
korotus,
           optioilla           35 000   115 812 858      47 250  156
347 358,30
16.12.04   Osakepääoman
           korotus
           optioilla  
       228 500   116 041 358     308 475  156 655 833,30
31.12.04  
Osakepääoma                  116 041 358              156 655 833,30
3.2.05   
 Osakepääoman
           korotus
           optioilla           92 000   116
133 358     124 200  156 780 033,30

Citycon Oyj:n osakepääoma 31.12.2004 oli
156 655 833,30 euroa ja osakkeiden
lukumäärä 116 041 358. Osakkeen
nimellisarvo on 1,35 euroa.

Vaihto ja kurssi
Cityconin osakkeiden vaihto
kasvoi 10,1 prosenttia ja osakkeen arvo yli 1,6
kertaistui vuonna 2004.
Citycon Oyj:n osaketta vaihdettiin Helsingin Pörssissä
115,1 miljoonaa
osaketta (104,5 milj. osaketta), mikä vastasi 223,0 miljoonan
euron vaihtoa
(153,8 milj. euroa). Jakson ylin kurssinoteeraus oli 2,65 euroa ja
alin 1,52
euroa. Jakson painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 1,94 euroa
ja
päätöskurssi 2,44 euroa. Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden
lopussa oli
273,9 miljoonaa euroa (154,9 milj. euroa) omien osakkeiden osuuden
vähentämisen
jälkeen.

Omistus
Cityconin omistusrakenne muuttui tilikauden
aikana entistä kansainvälisemmäksi.
Tilikauden aikana tehtiin 6 omistusta
koskevaa liputusilmoitusta.

Omistuksen                       Osakkeet       
      Osuus             Osuus
muuttumis-                            kpl    
osakepääomasta    osakepääomasta
ajankohta                                    
             %                 %

16.2.04  Evli Pankki Oyj          4 294 944
            4,06              4,06
         Evli-Rahastoyhtiö Oy:n   2 442 000
            2,31              2,31
         hallinnoimien sijoitus-
        
rahastojen yht. lask.
         omistusosuus
         Evli konserni yhteensä  
6 736 944             6,37              6,37
17.2.04  Deutsche Bank AG        
5 230 051             4,94              4,94
         tytäryhtiöineen
18.2.04
 Evli Pankki Oyj          3 108 944             2,94              2,94
       
 Evli Rahastoyhtiö Oy:n   2 142 000             2,02              2,02
       
 hallinnoimien sijoitus-
         rahastojen yht.lask.
        
omistusosuus
         Evli konserni yhteensä   5 250 944             4,96     
        4,96
1.3.04   Gazit-Globe(1982)Ltd    13 277 400            12,55     
       12,55
3.3.04   Gazit-Globe(1982)Ltd    26 902 400            25,43     
       25,43
5.4.04   Gazit-Globe(1982)Ltd    35 330 000            33,40     
       33,40


Cityconilla oli tilikauden lopussa 1 175 rekisteröityä
osakkeenomistajaa (1 450).
Rekisteröidyt osakkeenomistajat omistivat 116,0
miljoonaa osaketta eli niiden
hallussa oli 99,9 prosenttia osake- ja
äänimäärästä. Hallintarekisteröidyt,
pääosin ulkomaalaiset, osakkeenomistajat
omistivat 99,6  miljoonaa osaketta eli
niiden hallussa oli 85,8 prosenttia
osake- ja äänimäärästä.


Cityconin omat osakkeet sekä hallituksen ja johdon
omistamat osakkeet

Yhtiö omisti tilikauden lopussa 3 874 000 omaa osaketta,
joka vastaa 3,3
prosenttia yhtiön osake- ja äänimärästä. Osakkeiden
hankintahinta oli yhteensä
4,7 miljoonaa euroa. Omien osakkeiden
kirjanpitoarvo 31.12.2004 vastasi
hankintahintaa, joka oli katsauspäivän
markkina-arvoa alhaisempi. Yhtiön hallussa
olevien omien osakkeiden vaikutus
on vähennetty tunnuslukuja laskettaessa.

Päättäessään suunnatun annin
toteuttamisesta 15.9.2004 Cityconin hallitus päätti
myös ehdottaa keväällä
2005 pidettävälle varsinaiselle yhtiökokoukselle yhtiön
hallussa olevien 3 874
000 oman osakkeen mitätöimistä sen sijaan, että osakkeet
myytäisiin 11.8.2004
tehdyn hallituksen päätöksen mukaisesti julkisessa
kaupankäynnissä Helsingin
Pörssissä.

Citycon Oyj:n hallituksen jäsenet omistivat 31.12.2004 yhteensä
91 667 osaketta,
mikä oli 0,07 prosenttia yhtiön osake- ja äänimäärästä.
Cityconin toimitusjohtaja
omisti 100 000 osaketta ja 1 650 000 optio-oikeutta
sekä muut johtoryhmän jäsenet
yhteensä 3 000 osaketta ja 971 670
optio-oikeutta 31.12.2004.

Citycon kansainvälisten sijoittajien
vertailuindekseissä
Citycon kuuluu kansainvälisiin kiinteistösijoitusyhtiöiden
indekseihin.
EPRA/NAREIT Global Real Estate Index ja GPR 250 Property
Securities Index
toimivat kansainvälisten sijoittajien vertailuindekseinä ja
mittaavat osakkeiden
arvonnousua ja kokonaistuottoa.


Valtuutukset ja
optio-oikeudet

Cityconin hallitus käytti tilikaudella yhtiön varsinaisen
yhtiökokouksen
15.3.2004 myöntämää valtuutusta osakepääoman korottamisesta
uusmerkinnällä ja
päätti 15.9.2004 toteuttaa suunnatun osakeannin.
Antivaltuudesta käytettiin
10,0 miljoonaa osaketta.


Varsinainen
yhtiökokous 15.3.2004 valtuutti hallituksen hankkimaan yhtiön omia
osakkeita
määrän, joka on enintään 5 prosenttia yhtiön osakepääomasta ja
kaikkien
osakkeiden tuottamasta äänimäärästä. Valtuutus on voimassa 15.3.2005
asti.
Valtuutusta ei ole käytetty.


Varsinainen yhtiökokous valtuutti
hallituksen luovuttamaan yhtiön hallussa olevia
omia osakkeita. Valtuutus on
voimassa 15.3.2005 asti. Hallitus päätti 11.8.2004
käyttää varsinaisen
yhtiökokouksen 15.3.2004 myöntämän omien osakkeiden
luovutusvaltuutuksen.
Omien osakkeiden luovutusta ei kuitenkaan toteutettu, vaan
hallitus päätti
15.9.2004 ehdottaa seuraavalle varsinaiselle yhtiökokoukselle
kyseisten
osakkeiden mitätöintiä.

Citycon Oyj haki vuoden 1999 A/B/C optio -oikeuksien
listaamista Helsingin
Pörssin päälistalle tilikauden aikana. A/B optio
-oikeudet listattiin 23.4.2004
alkaen ja C-optio-oikeudet 1.9.2004 alkaen
Helsingin Pörssin päälistalla.
Tilikauden loppuun mennessä A/B/C
-optio-oikeuksilla merkittiin yhteensä 263 500
uutta Citycon Oyj:n osaketta
nimellisarvoltaan 1,35 euroa. Lisäksi 28.12.2004
merkittiin 92 000 uutta
osaketta, jota vastaava osakepääoman korotus
rekisteröitiin 3.2.2005.
Osakkeiden merkintähinta oli 1,54 euroa/osake. Kullakin
osakkeella on yksi
ääni. Vuoden 2004 aikana merkityt osakkeet oikeuttavat
osinkoon tilikaudelta
2004. Muut osakeoikeudet astuvat voimaan osakepääoman
korotuksen
rekisteröintipäivästä.
 
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti
optio-oikeuksien antamisesta Citycon
Oyj:n ja sen tytäryhtiöiden henkilöstölle
ja Citycon Oyj:n kokonaan omistamalle
tytäryhtiölle osana konsernin
henkilöstön kannustus- ja sitouttamisjärjestelmää.
Cityconin hallitus päätti
26.5.2004 optio-oikeuksien jakamisesta yhtiökokouksen
päätöksen mukaisesti.
Citycon-konsernin henkilöstölle jaettiin yhteensä 1 135 000
optio-oikeutta
2004A. Loput optio-oikeudet 2 765 000 (2004A/B/C) annettiin
Citycon Oyj:n
tytäryhtiölle Veniamo-Invest Oy:lle, jaettavaksi myöhemmin Citycon-
konsernin
palveluksessa oleville tai palvelukseen tulevalle henkilöstölle.

Tilikauden
jälkeiset tapahtumat
Cityconin optio-ohjelman 1999 A/B/C -optio-oikeuksilla
merkittiin joulukuussa
92 000 uutta Citycon Oyj:n osaketta nimellisarvoltaan
1,35 euroa. Vastaava
osakepääoman korotus rekisteröitiin
3.2.2005.


Hallituksen osingonjakoehdotus

Cityconin hallitus ehdottaa
5.4.2005 kokoontuvalle varsinaiselle
yhtiökokoukselle, että 31.12.2004
päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa
yhtiön ulkopuolisessa omistuksessa
oleville osakkeille 0,14 euroa/osake. Hallitus
ehdottaa, että osingonmaksun
täsmäytyspäivä on 8.4. ja osingon maksupäivä 15.4.


Tulevaisuuden
näkymät

Citycon arvioi Suomessa sijaitsevien liiketilojensa kysynnän,
käyttöasteiden ja
vuokratasojen pysyvän edelleen hyvinä pääkaupunkiseudulla ja
suurimmissa
kaupungeissa. Kiristyvässä kilpailuympäristössä yhtiö jhakee
mahdollisuuksia laajentaa 
liiketoimintaa Suomessa, Baltiassa ja
Skandinaviassa. Kasvustrategian toteuttamisen arvioidaan
alkavan vuoden 2005
aikana. Samalla yhtiö jatkaa ydinliiketoimintansa
kasvustrategian
toteuttamista Suomessa. Myönteisten markkinanäkymien ja vuoden
2004 aikana
hankitun kauppakeskuksen sekä toteutettujen laajennushankkeiden
johdosta Citycon
arvioi vuoden 2005 liikevaihdon ja tuloksen olevan vähintään
vuoden 2004 tasolla.


Helsingissä 18.2.2005
Citycon
Oyj
Hallitus


KONSERNITULOSLASKELMA, Me          1-12 2004         %  
1-12 2003          %
Liikevaihto                             88,6      100,0  
     78.1      100,0
Muut tuotot                              0,8        0,9  
     -0,5       -0,6

Kulut
Materiaalit ja palvelut                 22,8    
  25,8        18,7       23,9
Henkilöstökulut                          3,0    
   3,4         2,6        3,4
Poistot ja arvonalentumiset              7,6    
   8,6         6,5        8,4
Vuokrat ja vastikkeet                    3,5    
   4,0         4,1        5,2
Osuus osakkuusyhtiön tuloksesta         -0,1    
  -0,1         0,4        0,5
Muut liiketoiminnan kulut                2,1    
   2,4         1,9        2,5
Kulut yhteensä                          39,1    
  44,1        34,3       43,9

Liikevoitto                             50,3  
    56,8        43,3       55,5
Rahoitustuotot ja -kulut               -26,1  
   -29,4       -24,2      -31,0

Voitto ennen satunnaiseriä ja veroja    24,2
      27,4        19,1       24,5

Välittömät verot                      
-6,8        -7,7        -4,9       -6,2
Tilikauden voitto                     
17,4        19,7        14,3       18,3

KONSERNITASE, Me                    
          31.12.2004           31.12.2003

Vastaavaa
Pysyvät
vastaavat
Aineettomat hyödykkeet                                4,7           
      4,5
Aineelliset hyödykkeet                              740,5           
    729,1
Sijoitukset
Osuudet osakkuusyrityksissä                         
55,7                 55,5
Omat osakkeet                                       
 4,7                  4,7
Muut sijoitukset                                    
21,3                 23,1
Sijoitukset yhteensä                                
81,7                 83,3
Pysyvät vastaavat yhteensä                         
827,0                816,9

Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset      
                         4,9                  3,4
Rahat ja pankkisaamiset     
                         8,6                 15,1
Vaihtuvat vastaavat yhteensä
                        13,5                 18,5

Vastaavaa yhteensä        
                         840,4                835,3

Vastattavaa
Oma pääoma
yhteensä
Osakepääoma                                         156,8            
   142,8
Ylikurssirahasto                                     35,1            
    28,3
Omien osakkeiden rahasto                              4,7            
     4,7
Muut rahastot                                         6,6            
     6,6
Edellisten tilikausien voitto                        13,0            
     13,0
Tilikauden voitto                                    17,4           
      14,3
Pääomalaina                                          68,5          
       68,5
Oma pääoma yhteensä                                 302,0         
       278,0

Vähemmistöosuus                                     100,0      
           99,8

Vieras pääoma
Pitkäaikainen vieras pääoma                  
      407,4                 428,3
Lyhytaikainen vieras pääoma                 
        31,1                  29,2
Vieras pääoma yhteensä                     
        438,4                 457,5

Vastattavaa yhteensä                    
           840,4                 835,3

Bruttoinvestoinnit pysyviin
vastaaviin               18,5                  84,2
% liikevaihdosta          
                          20,9                107,9
Suunnitelman mukaiset
poistot ja
Arvonalennukset                                       7,6          
       6,5
Henkilöstö keskimäärin                                 40          
        33

RAHAVIRTALASKELMA, Me                           1-12 2004        
   1-12 2003

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA
Voitto ennen satunnaisia eriä        
               24,2                 19,1
Oikaisut:
Suunnitelman mukaiset
poistot                         7,6                  6,5
Rahoitustuotot ja
kulut                              26,1                 24,2
Muut oikaisut    
                                    0,0                  0,9
Rahavirta ennen
käyttöpääoman muutosta               57,9                 50,8

Käyttöpääoman
muutos                                 -0,2                 
0,0
Liiketoiminnan rahavirta ennen                       57,7                
50,7
rahoituseriä ja veroja

Maksetut korot ja maksut muista
liiketoiminnan
rahoituskuluista                     -28,0                -24,1
Saadut osingot
ja korot liiketoiminnasta              0,8                  0,5
Muut
välittömät verot                                -4,2                
-4,7
Liiketoiminnan rahavirta (A)                         26,3                
22,4

INVETOINTIEN RAHAVIRTA
Investoinnit aineellisiin ja
 Aineettomiin
hyödykkeisiin                         -10,8                 -4,9
Ostetut
tytäryhtiöosakkeet                           -8,8                -77,1
Myydyt
tytäryhtiöosakkeet                             0,8                 
1,4
Ostetut osakkuusyhtiöosakkeet                         0,0                
-0,8
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet                          0,0                
 1,6
Muut erä                                              0,1                
 0,1
Investointien rahavirta (B)                         -18,7               
-79,7

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
Maksullinen osakeanti                          
     20,8                  0,0
Lyhytaikaiset lainojen nostot                  
     18,2                  2,1
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut         
    -18,1                  0,0
Pitkäaikaisten lainojen nostot                 
    414,9                 67,9
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut         
   -435,7                 -0,2
Maksetut osingot ja muu voitonjako             
    -14,3                 -9,2
Rahoituksen rahavirta (C)                      
    -14,1                 60,6

Rahavirtojen muutos (A+B+C)                  
      -6,5                   3,3
Lisäys (+)/vähennys(-)

Rahavarat
tilikauden alussa                         15,1                  11,7
Rahavarat
tilikauden lopussa                         8,6                 
15,1

TUNNUSLUKUJA                                   1-12 2004            
1-12 2003

Tulos/osake, euroa                                  0,17          
       0,14
Oma pääoma/osake, euroa                             2,04          
       2,01
Oman pääoman tuotto, %                               8,4          
        7,1
Oman pääoman tuotto, kun
vähemmistöosuus otetaan huomioon, %     
            5,7                   4,9
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), %      
            6,2                   5,8
Omavaraisuusaste, %                     
           47,6                  44,9
Omavaraisuusaste, kun pääomalaina
ei
sisällytetty omaan pääomaan, %                           39,4
36,7

OMAT
OSAKKEET                                  31.12.2004          
31.12.2003
Lukumäärä, milj. kpl                                  3,9          
       3,9
Yhteenlaskettu nimellisarvo, Me                       5,2          
       5,2
Osuus osakepääomasta, %                               3,3          
       3,3
Osuus äänimäärästä, %                                 3,3          
       3,3
Suoritettu vastike, Me                                4,7          
       4,7

Omien osakkeiden kirjanpitoarvo 31.12.2004 vastasi
hankintahintaa, joka oli
tilinpäätöspäivän markkina-arvoa alhaisempi. Omien
osakkeiden vaikutus on
eliminoitu tunnuslukuja laskettaessa.

KONSENRIN
VASTUUSITOUMUKSET, Me
                                              
31.12.2004           31.12.2003
Kiinnitykset maa-alueisiin ja
Rakennuksiin   
                                      2,4                338,4
Pantatut
tytäryhtiöosakkeet                           0,0                 78,4
Muut
pantatut osakkeet                                0,0                 76,7
Muut
annetut vakuudet                                 0,0                 
3,2


Konsernin johdannaissopimukset

Me                                  
     31.12.2004            31.12.2003
Korkojohdannaissopimukset
             
                           Nimellis-   Käyvät   Nimellis   Käyvät
            
                             arvot       arvot    arvot     
arvot
Koronvaihtosopimukset

2007 erääntyvät                            78,2
      -0,5      78,2       1,1

2008 erääntyvät                           
50,0       -2,2      50,0      -1,3

2009 erääntyvät                         
 128,2       -7,9      91,0      -5,4

2010 erääntyvät                       
    83,0       -7,9      83,0      -5,8
Yhteensä                              
   339,4      -18,5     302,2     -11,4

Korko-optiosopimukset
Ostetut
korkokattosopimukset
2004 erääntyvät                             0,0       
0,0      53,8        0,0
Yhteensä                                    0,0      
 0,0      53,8        0,0


Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat
sopimusten arvoa, mikäli kaikki
sopimukset olisi suljettu tilinpäätöspäivän
markkinahintoihin.
Johdannaissopimuksia on käytetty lainasalkun
suojaamistarkoituksessa. Sopimusten
käypiin arvoihin sisältyvät tilikauden
kertyneet korot 0,6 milj. euroa (0,6 milj.
euroa) on kirjattu
korkokuluihin.

Veroina käytetty tilikauden tulosta vastaavia
veroja.

TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET
Tilinpäätös noudattaa 31.12.2004
esiteltyjä tilinpäätöksen laadintaperiaatteita.

Taloudellinen
raportointi
Citycon julkaisee vuoden 2004 vuosikertomuksen verkkosivuillaan
viikolla 10.
Painettu vuosikertomus ilmestyy viikolla 12.

Citycon oyj:n
yhtiökokous pidetään 5.4.2005.

Citycon Oyj julkaisee vuoden 2005
osavuosikatsaukset seuraavasti:
Tammi-maaliskuu          27.4.2005 klo
12.00
Tammi-kesäkuu            20.7.2005 klo 12.00
Tammi-syyskuu           
19.10.2005 klo 12.00

Lisää sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta
osoitteessa www.citycon.fi.
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri
Olkinuora
Puhelin (09) 6803 6738 tai 0400 333
256
Petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Pirkko Salminen
Puhelin (09)
6803 6730 tai 050 3022 485
Pirkko.salminen@citycon.fi

Jakelu:
Helsingin
Pörssi
Keskeiset tiedotusvälineet
www.citycon.fi