Julkaistu: 2005-04-27 11:12:13 CEST
Citycon Oyj
Pörssitiedote
CITYCONIN OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2005
CITYCON OYJ   PÖRSSITIEDOTE 27.4.2005             klo 12.00

CITYCONIN
OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2005
- Voitto ennen veroja oli 7,8 milj. euroa (7,4
milj. euroa)
- Liikevaihto oli 21,2 milj. euroa (21,0 milj. euroa)
-
Tulos/osake oli 0,05 euroa (0,08 euroa)
- Liiketilojen kysyntä jatkui hyvänä
ja käyttöasteet pysyivät korkealla
- Citycon rakentaa valmiuksia
kansainvälisen toiminnan kasvattamiseksi

Avainluvut                       
1-3 2005  1-3 2004   1-12 2004
Liikevaihto, Me                       21,2     
21,0        84,7
Liikevoitto, Me                       14,2      13,9       
52,6
% liikevaihdosta                        67        66          62
Voitto
ennen veroja, Me                7,8       7,4        26,5
Katsauskauden
voitto, Me               5,6       8,4        22,7

Tulos/osake, euroa       
            0,05      0,08        0,22
Tulos/osake laimennettu, euroa       
0,05      0,08        0,22
Oma pääoma/osake, euroa               2,07     
1,88        2,01
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)         12         6         
10
Oman pääoman tuotto (ROE), %           9,6      17,5       
11,0
Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), %     7,7       7,6        
7,3
Omavaraisuusaste, %                   29,8      25,2       
29,6
Nettovelkaantumisaste, %             209,1     266,2      
221,5
Kiinteistökannan nettovuokratuotto, %  8,7       8,6        
8,8
Vuokrausaste, %                       96,4      97,1       
95,7
Henkilöstö katsauskauden lopussa        45        41         
45

Citycon ja IFRS
Citycon Oyj raportoi ensimmäisen kerran IAS/IFRS
-standardien (International
Financial Reporting Standards) mukaisesti vuoden
2005 osavuosikatsaukset ja
tilinpäätökset 2004 vertailutietoineen. Yhtiö
julkaisi jo vuonna 2004 alustavat
IFRS-vertailutiedot vuoden 2004 avaavasta
taseesta sekä vuosineljänneksiltä
31.8.2004, 21.10.2004 sekä 18.2.2005.
Lisäksi muutokseen liittyvää informaatiota
on vuosikertomuksessa
2004.

IFRS-raportointiin liittyvät merkittävimmät muutokset ja niiden
vaikutukset
suhteessa avaavaan taseeseen 1.1.2005 ovat seuraavat:

         
                                                  Me
FAS Oma pääoma 31.12.2004
                               302,0
IAS 40 Muutos sijoituskiinteistöjen
arvostamisessa        18,6
IAS 39 Muutos korkojohdannaisten käyvässä arvossa  
     -18,3
IAS 32 Omien osakkeiden uudelleenluokittelu               -4,7
IAS
32 Pääomalainan uudelleenluokittelu                  -68,5
IAS 12
Laskennalliset verosaamiset ja -velat              -3,0
IFRS Oma pääoma
1.1.2005                                 226,0

Tuloslaskelman olennaisimmat
muutokset sisältyvät sijoituskiinteistöihin
liittyvien poistojen häviämiseen
tuloslaskelmasta ja käyvän arvon muutoksen
lisäämisestä tuloslaskelmaan. Myös
IFRS -muutokset vaikuttavat tuloveroihin
tuloslaskelmassa.

Kiinteistökannan
nettotuottoprosentti on laskettu 1.1.2005 alkaen
aikapainotteisesti
kiinteistön käypään arvoon perustuen. Laskentamenetelmä on
Kiinteistötalouden
instituutin ja Investment Property Databankin
ohjeiden
mukainen.

Toimintaympäristön kehitys

Suomen vähittäiskaupan
liiketilamarkkinat jatkuivat suotuisina vuoden
ensimmäisellä neljänneksellä.
Vähittäiskaupan myynti kasvoi joulu-helmikuussa 4,2
prosenttia1), ja sen
seurauksena liiketilojen vuokrauskysyntä jatkui edelleen
hyvänä. Liiketilojen
keskimääräinen vajaakäyttöaste säilyi niin ikään
alhaisena.

Rahoitusmarkkinat säilyivät vakaina ja euroalueen korkotaso oli
historiallisen
alhainen. Kansainvälinen kiinnostus Suomen
kiinteistömarkkinoita kohtaan jatkui
vilkkaana.

1) Lähde:
Tilastokeskus

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto
Cityconin
liiketoiminta käsittää koko liikekiinteistön omistamisen ketjun,
eli
omistamisen, vuokrauksen, kiinteistöjen johtamisen sekä kohteiden
kehittämisen.
Citycon toimii asiakastarpeiden ja tilatyypin mukaan
kolmessa
liiketoimintaryhmässä (liiketoimintasegmentit): Kauppakeskukset,
Marketit ja
myymälät sekä Kiinteistökehitys.

Citycon omisti katsauskauden
lopussa 144 kiinteistökohdetta (148), joiden käypä
arvo oli 736,4 miljoonaa
euroa (735,4 milj. euroa). Yhtiön lähes koko
kiinteistöomaisuus on
liikekiinteistöjä.

Yhtiö omisti 16 kauppakeskusta ja 128 markettia ja
myymälää. Kauppakeskukset
muodostivat 60,8 prosenttia yhtiön
kiinteistöomaisuuden käyvästä arvosta ja
market- ja myymäläkiinteistöt 39,2
prosenttia. Kiinteistöistä 45,0 prosenttia
sijaitsi katsauskauden päättyessä
pääkaupunkiseudulla, 37,0 prosenttia muissa
Suomen suurimmissa kaupungeissa ja
18,0 prosenttia muualla Suomessa käyvällä
arvolla mitattuna.

Asiakkaat,
sopimuskanta ja vuokrausaste
Katsauskauden lopussa Cityconilla oli kaikkiaan 1
463 vuokrasopimusta noin 845
vuokralaisen kanssa. Vuokrasopimusten
keskimääräinen kestoaika oli 3,6 vuotta.

Cityconin kiinteistöomaisuuden
vuokrausaste oli katsauskauden lopussa 96,4
prosenttia (97,1 %).
Vuokrausasteen muutos johtui normaalista
vuokraustoiminnan
vaihtelusta.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto              
     1-3 2005       1-3 2004
Katsauskaudella alkaneet
vuokrasopimukset
yhteensä, kpl                                           77   
         98
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala
yhteensä, m2               
                        19 684         24 603
Vuokrausaste katsauskauden
lopussa, %                 96,4           97,1
Vuokrasopimuskannan
keskimääräinen voimassaoloaika
katsauskauden lopussa, vuotta                  
       3,6            3,7


Kauppakeskukset
-liiketoimintaryhmä


Kauppakeskukset-liiketoimintaryhmän
avainluvut

Vuokrasopimuskannan yhteenveto                    1-3 2005      
1-3 2004
Katsauskaudella alkaneet vuokrasopimukset
yhteensä, kpl             
                             56             73
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala yhteensä, m2   6 051         11 039
Vuokrausaste katsauskauden
lopussa, %                 97,0           97,5
Vuokrasopimuskannan
keskimääräinen voimassaoloaika
katsauskauden lopussa, vuotta                  
       2,7            2,9

Taloudellinen kehitys                            
1-3 2005       1-3 2004
Liikevaihto, Me                                      
12,7           11,8
Liikevoitto, Me                                        9,1
           8,8
Bruttovuokratuotot, Me                                12,4     
     11,4
Nettovuokratuotot, Me                                  9,2          
 8,4
Nettotuotto-%                                          8,2           
7,5
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet               8,4           
7,8
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me                   447,4         
454,6
Bruttoinvestoinnit, Me                                 0,8           
9,4

Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat
olleet
omistuksessa koko vertailukauden (12 kk). Luvuista on poistettu
kehitys- ja
laajennuskohteet sekä tontit.

Marketit ja myymälät
-liiketoimintaryhmä

Marketit ja myymälät -liiketoimintaryhmän
avainluvut

Vuokrasopimuskannan yhteenveto                   1-3 2005       
1-3 2004
Katsauskaudella alkaneet vuokrasopimukset
yhteensä, kpl             
                            21              25
Alkaneiden vuokrasopimusten
pinta-ala
yhteensä, m2                                       13 633         
13 564
Vuokrausaste katsauskauden lopussa, %                95,7           
96,6
Vuokrasopimuskannan keskimääräinen voimassaoloaika
katsauskauden
lopussa, vuotta                         4,8             4,6

Taloudellinen
kehitys                            1-3 2005        1-3 2004
Liikevaihto, Me   
                                   8,5             9,2
Liikevoitto, Me        
                              6,7             6,4
Bruttovuokratuotot, Me      
                         8,5             9,2
Nettovuokratuotot, Me            
                    6,2             6,8
Nettotuotto-%                         
               9,6            10,1
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet   
          9,7            10,3
Kiinteistökannan markkina-arvo, Me              
   289,0           280,7
Bruttoinvestoinnit, Me                               
0,3             0,0

Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita,
jotka ovat olleet
omistuksessa koko vertailukauden (12 kk). Luvuista on
poistettu kehitys- ja
laajennuskohteet sekä tontit.

Marketit ja myymälät
-liiketoimintaryhmän merkittävin uusi vuokrasopimus oli
alueella uuden
päivittäistavarakaupan ketjun kanssa tehty vuokrasopimus
Espoon
Länsikeskuksessa.
Liiketoimintaryhmän vuokrausaste nousi 2,3
prosenttiyksiköllä vuoden 2004 lopusta
pääosin Länsikeskuksesta
johtuen.

Ryhmä myi katsauskaudella yhteensä kaksi kohdetta 3,6 miljoonalla
eurolla.
Myyntien tulosvaikutus oli 0,3 miljoonaa
euroa.

Kiinteistökehitys-liiketoimintaryhmä
Kiinteistökehitys-ryhmän
tehtävänä on osaltaan turvata strategian toteutuminen
kehittämällä ja
laajentamalla Cityconin nykyisiä kauppapaikkoja yhdessä
muiden
liiketoimintaryhmien kanssa. Liiketoimintaryhmä vastaa myös
uusien
kauppapaikkojen rakennuttamisesta eli maanhankinnasta, kaupallisen
ja
toiminnallisen suunnittelun ohjauksesta ja kehityksestä,
kuten
kaavoitusneuvotteluista, viranomaisyhteyksistä, ja hankkeiden
hallinnoinnista.
Lisäksi ryhmä hoitaa tilojen markkinoinnin ja vuokrauksen
uusissa
kauppapaikoissa.

Kiinteistökehitys-liiketoimintaryhmän tunnuslukuja
ei raportoida erikseen, koska
ryhmällä ei ole kiinteistökantaa eikä
vuokratuottoja.

Liikevaihto ja tulos
Katsauskauden liikevaihto oli 21,2
miljoonaa euroa (21,0 milj. euroa).
Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta
oli 98,6 prosenttia (98,1 %).
Liikevoitto kasvoi 14,2 miljoonaan euroon (13,9
milj. euroa). Voitto ennen veroja
oli 7,8 miljoonaa euroa (7,4 milj. euroa) ja
voitto verojen jälkeen oli 5,6
miljoonaa euroa (8,4 milj. euroa).
Vertailukauden voitto verojen jälkeen sisälsi
tuloveroihin kirjatun Seinäjoen
Torikeskuksen hankinnasta aiheutuneen
kertaluonteisen laskennallisen
verosaamisen 2,6 miljoonaa euroa. Tulos sisältää
0,3 miljoonaa euroa
sijoituskiinteistöjen myyntivoittoja.

Tase ja rahoitus
Katsauskauden
lopussa taseen loppusumma oli 765,8 miljoonaa euroa (746,9 milj.
euroa), josta
likvidit kassavarat olivat 23,1 miljoonaa euroa (6,7 milj. euroa).
Konsernin
rahoitustilanne säilyi edelleen hyvänä.

Katsauskauden päättyessä
konsernitaseen vieras pääoma oli yhteensä 533,9
miljoonaa euroa (555,3 milj.
euroa). Korollinen vieras pääoma pieneni
katsauskaudella 0,5 miljoonaa euroa
ja oli 507,9 miljoonaa euroa (516,5 milj.
euroa). Vieraasta pääomasta
lyhytaikaista velkaa oli 36,7 miljoonaa euroa (34,0
milj.
euroa).

Korollisen vieraan pääoman keskikorko oli 5,2 prosenttia (5,1 %).
Keskimääräinen
lainapääomilla painotettu laina-aika oli 3,3 vuotta (4,3
vuotta) ja
keskimääräinen korkosidonnaisuusaika 3,4 vuotta (4,2 vuotta).
Konsernin
omavaraisuusaste oli 29,8 prosenttia (25,2 %).

Velanhoitokykyä
kuvaava velanhoitokate, eli edellisen 12 kuukauden tulos ennen
korkokuluja,
veroja ja poistoja suhteessa nettorahoituskuluihin, oli 2,2
(2,1).
Nettovelkaantumisaste oli kauden lopussa 209,1 prosenttia (266,2).
Kauden lopussa
Cityconin korolliseen vieraaseen pääomaan sisältyi 86,0
prosenttia (86,7 %)
vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 80,6 prosenttia (76,8 %)
oli muutettu
kiinteäkorkoiseksi koronvaihtosopimuksilla. Lainasalkun
kokonaissuojausaste oli
69,1 prosenttia (77,0 %). Koronvaihtosopimusten
nimellisarvo oli kauden lopussa
339,4 miljoonaa euroa (342,2 milj. euroa).
Johdannaissopimusten markkina-arvo
31.3.2005 oli -19,3 miljoonaa euroa (-19,2
milj. euroa).

Nettorahoituskulut laskivat 0,1 miljoonaa euroa ja olivat 6,4
miljoonaa euroa
(6,5 milj. euroa).

Henkilöstö
Citycon -konsernin
palveluksessa oli katsauskauden lopussa yhteensä 45
(41)
henkilöä.

Osakepääoma ja osakkeet

Osakepääoma
Yhtiön osakepääoma
katsauskauden alussa oli 156 655 833,30 euroa ja osakkeiden
lukumäärä oli 116
041 358. Katsauskauden aikana yhtiön osakepääomaa korotettiin
124 200 eurolla
Cityconin optio-ohjelman 1999 perusteella joulukuussa 2004
tehtyjen
osakemerkintöjen seurauksena. Optio-ohjelman A/B/C
-optio-oikeuksilla
merkittiin 92 000 uutta Citycon Oyj:n nimellisarvoltaan
1,35 euron osaketta 1,54
euron osakekohtaiseen merkintähintaan.
Osakemerkintöjä vastaava osakepääoman
korotus merkittiin kaupparekisteriin
3.2.2005. Uudet osakkeet otettiin julkisen
kaupankäynnin kohteeksi
4.2.2005.

Katsauskauden päättyessä yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 156
780 033,30 euroa
ja osakkeiden lukumäärä 116 133 358. Osakkeen nimellisarvo on
1,35 euroa ja
kullakin osakkeella on yksi ääni.

Vaihto ja
kurssi
Katsauskauden aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin Pörssissä
oli 7,8
miljoonaa osaketta ja 21,1 miljoonaa euroa. Jakson ylin
kurssinoteeraus oli 3,03
euroa ja alin 2,40 euroa. Jakson painotettu
osakekohtainen keskikurssi oli 2,71
euroa ja päätöskurssi 2,45 euroa. Yhtiön
osakekannan markkina-arvo katsauskauden
lopussa oli 275,0 miljoonaa euroa
(240,6 milj. euroa) omien osakkeiden osuuden
vähentämisen
jälkeen.

Omistus
Cityconilla oli katsauskauden lopussa 1 296 rekisteröityä
osakkeenomistajaa.
Hallintarekisteröidyt, pääosin ulkomaiset,
osakkeenomistajat omistivat
101 496 158 osaketta eli niiden hallussa oli 87,4
prosenttia yhtiön osake- ja
äänimäärästä.

Cityconin omat osakkeet sekä
hallituksen ja johdon omistamat osakkeet
Citycon Oyj:n hallussa olevien omien
osakkeiden määrä säilyi katsauskauden ajan
entisellään eli 3 874 000
osakkeessa, mikä katsauskauden lopussa vastasi 3,3
prosenttia yhtiön osake- ja
äänimäärästä. Osakkeiden hankintahinta oli yhteensä
4,7 miljoonaa euroa. Omien
osakkeiden kirjanpitoarvo 31.3.2005 vastasi
hankintahintaa, joka oli
katsauspäivän markkina-arvoa alhaisempi. Yhtiön hallussa
olevien omien
osakkeiden vaikutus on vähennetty tunnuslukuja laskettaessa.

Cityconin
hallitus päätti ehdottaa varsinaiselle yhtiökokoukselle yhtiön
hallussa
olevien omien osakkeiden mitätöimistä.

Citycon Oyj:n hallituksen
jäsenet omistivat 31.3.2005 yhteensä 91 173 osaketta,
mikä oli 0,08 prosenttia
yhtiön osake- ja äänimäärästä. Cityconin toimitusjohtaja
omisti 100 000
osaketta ja 1 650 000 optio-oikeutta sekä muut johtoryhmän jäsenet
yhteensä 3
000 osaketta ja 971 670 optio-oikeutta 31.3.2005.

Optio-oikeudet
Yhtiöllä
on kaksi voimassaolevaa optio-ohjelmaa, 1999 A/B/C ja 2004 A/B/C. Vuoden
1999
optio-oikeuksien perusteella on maaliskuun loppuun mennessä merkitty 355
500
yhtiön osaketta ja niiden perusteella voidaan merkitä vielä enintään 5 144
500
osaketta. Yhtiön optio-oikeudet 1999 on listattu Helsingin
Pörssissä.

Vuoden 2004 A-optioita on jaettu Citycon-konsernin henkilöstölle
yhteensä 1 135
000. Loput 2 765 000 (A/B/C) optio-oikeutta annettiin Citycon
Oyj:n
tytäryhtiölle, Veniamo-Invest Oy:lle, jaettavaksi myöhemmin
Citycon-konsernin
palveluksessa oleville tai palvelukseen rekrytoitaville
henkilöille.

Tarkemmat tiedot yhtiön optio-ohjelmista löytyvät
vuosikertomuksesta 2004 ja
yhtiön Internet-sivuilta.

Katsauskauden
jälkeiset tapahtumat

Varsinainen yhtiökokous

Yhtiön vuoden 2005
varsinainen yhtiökokous pidettiin 5. huhtikuuta Helsingissä.
Yhtiökokous
vahvisti Citycon Oyj:n ja Citycon-konsernin vuoden 2004
tilinpäätöksen ja
myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja
toimitusjohtajalle. Vuoden 2004
osingoksi päätettiin 0,14 euroa osakkeelta.
Osinko maksettiin
15.4.2005.

Hallitus ja hallituksen palkkiot
Hallituksen jäsenten lukumäärä
säilyi kahdeksana ja hallitukseen valittiin
uudelleen yhden vuoden
toimikaudeksi Stig-Erik Bergström, Amir Gal, Raimo
Korpinen, Tuomo Lähdesmäki,
Carl G. Nordman, Claes Ottosson ja Dor (Dori) Segal
sekä uutena jäsenenä
Thomas (Thom) Wernink. Hallituksen puheenjohtajana jatkaa
Stig-Erik Bergström,
varapuheenjohtajakseen hallitus valitsi Thom Werninkin.

Yhtiökokous päätti,
että hallituksen puheenjohtajalle maksetaan vuosipalkkiona
40 000 euroa,
hallituksen varapuheenjohtajalle 30 000 euroa sekä muille
hallituksen
jäsenille 20 000 euroa. Lisäksi päätettiin, että puheenjohtajalle
maksetaan
500 euron ja varapuheenjohtajalle ja muille hallituksen jäsenille 400
euron
kokouskohtainen palkkio. Kokouspalkkio maksetaan myös hallituksen
valiokuntien
kokouksista. Vuosipalkkio maksetaan suomalaisille hallituksen
jäsenille sillä
edellytyksellä, että he sitoutuvat hankkimaan yhtiön osakkeita
vuosipalkkiosta
verojen vähentämisen jälkeen saamallaan määrällä.

Hallituksen
valiokunnat
Heti yhtiökokouksen jälkeen pitämässään järjestäytymiskokouksessa
seuraavat
hallituksen jäsenet valittiin hallituksen valiokuntien
jäseniksi:

Tarkastusvaliokunta: Raimo Korpinen (puheenjohtaja), Stig-Erik
Bergström, Thom
Wernink

Palkitsemisvaliokunta: Stig-Erik Bergström
(puheenjohtaja), Tuomo Lähdesmäki,
Carl G. Nordman

Investointivaliokunta:
Thom Wernink (puheenjohtaja), Stig-Erik Bergström, Amir
Gal, Dori
Segal

Nimitysvaliokunta: Tuomo Lähdesmäki (puheenjohtaja), Stig-Erik
Bergström, Amir
Gal, Claes Ottosson

Samassa kokouksessa hallitus päätti
myös solmia konsulttisopimuksen Thom
Werninkin kanssa. Sopimus koskee
Cityconin kansainvälisten liiketoimintojen
kehittämistä ja sen perusteella
Werninkille maksetaan konsulttipalkkioina 40 000
euroa
vuodessa.

Hallituksen jäsenten riippumattomuus
Hallituksen arvioinnin
mukaan kaikki hallituksen jäsenet lukuun ottamatta Thom
Werninkiä, joka on
solminut yhtiön kanssa konsulttisopimuksen, ovat
riippumattomia yhtiöstä.
Lisäksi hallituksen arvioinnin mukaan Stig-Erik
Bergström, Raimo Korpinen,
Tuomo Lähdesmäki, Carl G. Nordman ja Thom Wernink ovat
riippumattomia
merkittävästä osakkeenomistajasta.

Yhtiön hallinto-ohjesäännön mukaan
tarkastusvaliokunnan jäsenten tulee olla
yhtiöstä riippumattomia. Yhtiön
hallitus on tästä johtuen valinnut
tarkastusvaliokuntaan Thom Werninkin
johtuen hänen taustastaan EPRAn (European
Public Real Estate Association)
puheenjohtajana. Hänen puheenjohtajakautensa
aikana EPRA laati suositukset
julkisille kiinteistöyhtiöille
IFRS-standardien
soveltamisesta.

Tilintarkastajat
Yhtiön
tilintarkastajiksi tilikaudelle 2005 valittiin KHT Tuija Korpelainen ja
KHT
Mikael Holmström sekä varatilintarkastajaksi KHT-yhteisö Ernst & Young
Oy,
jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana toimii KHT Tiina
Lind.

Lisäksi yhtiökokous hyväksyi seuraavat hallituksen
ehdotukset:

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen
Yhtiökokous päätti muuttaa
yhtiöjärjestyksen 3 pykälää siten, että yhtiön
enimmäispääoma on 500 miljoonaa
euroa ja 12 pykälää siten, että kutsu
yhtiökokoukseen toimitetaan
ilmoituksella, joka julkaistaan vähintään yhdessä
Helsingissä ilmestyvässä
valtakunnallisessa sanomalehdessä.

Osakepääoman alentaminen
Yhtiökokous
päätti alentaa yhtiön osakepääomaa 5 229 900 eurolla mitätöimällä
maksutta 3
874 000 kappaletta yhtiöllä olleita omia osakkeita. Osakepääomaa
alennettiin
siirtämällä mitätöityjen osakkeiden yhteenlaskettua nimellisarvoa
vastaava
määrä ylikurssirahastoon, joten alentamisella ei ollut vaikutusta
yhtiön
sidottuun omaan pääomaan. Osakepääoman muutos merkittiin
kaupparekisteriin
6.4.2005. Yhtiön osakepääoma on alennuksen jälkeen 151 550
133,30 euroa ja
osakkeita on yhteensä 112 259 358 kpl. Mitätöinnin jälkeen
yhtiön hallussa ei ole
omia osakkeita.

Osakepääoman
korotusvaltuutus
Yhtiökokous myönsi hallitukselle valtuutuksen päättää
5.4.2006 mennessä yhden tai
useamman vaihtovelkakirjalainan ottamisesta,
optio-oikeuksien antamisesta ja
osakepääoman korottamisesta yhdellä tai
useammalla uusmerkinnällä siten, että
yhtiön osakkeita merkittäessä,
vaihtovelkakirjoja vaihdettaessa ja optio-
oikeuksia käytettäessä yhtiön
osakepääomaa voidaan korottaa yhteensä enintään 31
356 004,50 eurolla ja että
uusia, nimellisarvoltaan 1,35 euron osakkeita voidaan
tarjota enintään 23 226
670 kpl. Valtuutus sisältää oikeuden poiketa
osakkeenomistajien
merkintäetuoikeudesta.

Yhteisellä arvo-osuustilillä olevien osakkeiden
myyminen
Yhtiökokous päätti osakeyhtiölain 3a luvun 3a §:n mukaisesti myydä
kaikki
yhteisellä arvo-osuustilillä olevat yhtiön osakkeet niiden omistajien
lukuun sekä
valtuutti yhtiön hallituksen suorittamaan kaikki lain edellyttämät
toimenpiteet
myynnin toteuttamiseksi. Yhteisellä arvo-osuustilillä olevien
osakkeiden
lukumäärä 2.3.2005 oli 7 537 kappaletta eli 0,006 % yhtiön
osakkeista.

Osakkeiden merkintä optio-oikeuksilla

Katsauskauden jälkeen
yhtiön optio-ohjelmaan 1999 liittyvillä A/B/C-optio-
oikeuksilla merkittiin 37
000 osaketta 1,40 euron osakekohtaiseen
merkintähintaan. Uusia osakkeita
vastaavaa osakepääoman korotusta, 49 950 euroa,
ei ole vielä merkitty
kaupparekisteriin.

Osakepääoman korotuksen jälkeen Citycon Oyj:n
rekisteröity osakepääoma on
151 600 083,30 euroa ja osakkeiden lukumäärä 112
296 358. Uudet osakkeet otetaan
julkisen kaupankäynnin kohteeksi Helsingin
Pörssin päälistalle yhdessä vanhojen
osakkeiden kanssa arviolta
2.5.2005.

Cityconin optio-ohjelmaan 1999 liittyvillä optio-oikeuksilla
voidaan merkitä
vielä 5 107 500 uutta osaketta, minkä perusteella yhtiön
osakepääoma voi nousta
vielä 6 895 125 eurolla. Osakkeiden merkintäaika
päättyy 30.9.2007.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon arvioi liiketilojensa
kysynnän, käyttöasteiden ja vuokratasojen pysyvän
edelleen vakaina
pääkaupunkiseudulla ja Suomen suurimmissa kaupungeissa.
Kiristyvässä
kilpailuympäristössä yhtiö hakee mahdollisuuksia laajentaa
liiketoimintaa
Suomessa, Baltiassa ja Skandinaviassa. Kasvustrategian
toteuttamisen
arvioidaan alkavan vuoden 2005 aikana. Citycon arvioi vuoden 2005
liikevaihdon
ja tuloksen olevan vähintään vuoden 2004 tasolla.

Helsingissä huhtikuun 27.
päivänä 2005

Citycon Oyj
Hallitus


Konsernituloslaskelma
Me           
             1-3 2005     % 1-3 2004      % 1-12 2004
Liikevaihto             
      21,2 100,0     21,0  100,0      84,7
Muut tuotot                     0,0
  0,0      0,0              0,7
Myyntivoitot
sijoituskiinteistöistä         
0,3            0,0              0,1
Sijoituskiinteistöjen
käyvän arvon muutos
            0,0            0,0             -5,0
Kulut
Poistot ja
arvonalentumiset     0,0   0,0      0,0              0,2
Muut liiketoiminnan
kulut       7,3  34,2      7,1   33,8      27,8

Liikevoitto                 
  14,2  67,1     13,9   66,2      52,6
Rahoituskulut (netto)           6,4 
30,2      6,5   31,0      26,1
Voitto ennen veroja             7,8  36,9     
7,4   35,2      26,5
Tuloverot                      -2,2 -10,5      1,0    4,7
     -3,8
Katsauskauden voitto            5,6  26,3      8,4   39,8     
22,7

Tulos/osake, euroa             0,05           0,08            
0,22
Tulos/osake, laimennettu,
euroa                          0,05          
0,08             0,22

Konsernitase
Me                         31.3.2005    
 31.3.2004      31.12.2004
Varat

Pitkäaikaiset varat
Aineettomat
hyödykkeet           0,2            0,4             0,5
Aineelliset hyödykkeet
          1,7            1,3             1,7
Sijoituskiinteistöt           
736,4          735,4           738,7
Sijoitukset                      0,0     
      0,0             0,0
Laskennalliset verosaamiset
Pitkäaikaiset varat
yhteensä   738,4          737,1           740,8

Lyhytaikaiset
varat
Lyhytaikaiset saamiset           4,2            3,1            
4,2
Rahavarat                       23,1            6,7            
7,9
Lyhytaikaiset varat yhteensä    27,4            9,8           
12,2

Varat yhteensä                 765,8          746,9          
753,0

Oma pääoma ja velat

Emoyhtiön omistajille
kuuluva oma
pääoma
Osakepääoma                    156,8           142,8         
156,8
Ylikurssirahasto                35,0            28,3          
35,0
Omat osakkeet                   -4,7            -4,7          
-4,7
Arvonmuutosrahasto             -13,0           -12,4          -13,3
Muut
rahastot                    6,6             6,6            6,6
Kertyneet
voittovarat           45,7            22,8           22,9
Katsauskauden voitto
            5,6             8,4           22,7
Oma pääoma yhteensä           
231,9           191,7          226,0

Velat
Pitkäaikaiset velat            
493,2          518,2          493,5
Laskennalliset verovelat          4,0     
      3,1            3,0
Pitkäaikaiset velat yhteensä    497,2          521,3 
        496,6
Lyhytaikaiset velat              36,7          34,0          
30,5
Velat yhteensä                  533,9         555,3          527,0

Oma
pääoma ja velat yhteensä    765,8         746,9          753,0

Oman pääoman
muutoslaskelma
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
Me
                 
          Ylikurssi-         Omat
                              rahasto Käyvän
 osak- Kerty-
                              ja muut  arvon   keet   neet
    
                  Osake-  rahas- muutos-      voitto-
                      
pääoma     tot rahasto        varat Yhteensä

IFRS Oma pääoma
1.1.2004      
         142,8     34,8   -7,7   -4,7  37,1    202,4

Rahavirran suojaus     
                 -4,7                  -4,7
Katsauskauden tulos               
                    8,4      8,4
Kaudella kirjatut tuotot
ja kulut yhteensä  
                     -4,7          8,4      3,6
Osingonjako                   
                      -14,3    -14,3
IFRS Oma pääoma
31.3.2004               
142,8    34,8  -12,4   -4,7  31,2    191,7


IFRS Oma pääoma
1.1.2005      
          156,8    41,5  -13,3   -4,7  45,6    226,0

Rahavirran suojaus     
                  0,3                   0,3
Katsauskauden tulos               
                    5,6      5,6
Kaudella kirjatut tuotot
ja kulut yhteensä  
                      0,3          5,6      5,9
Osingonjako                   
                                 0,0
IFRS Oma pääoma
31.3.2005               
156,8    41,5  -13,0   -4,7  51,2    231,9

Rahavirtalaskelma
Me            
                 1-3 2005         1-3 2004    1-12 2004
Liiketoiminnan
rahavirta
Voitto ennen veroja                  7,8          7,4            
26,5
Oikaisut:
Myyntivoitot sijoitus-
kiinteistöistä                     
-0,3          0,0             -0,1
Sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon muutos 
                       0,0          0,0              5,0
Poistot ja
arvonalentumiset          0,0          0,0              0,1
Rahoitustuotot ja
-kulut             6,4          6,5             26,1
Muut oikaisut            
           0,1          0,3              0,2
Rahavirta ennen
käyttöpääoman
muutosta                            14,1         14,2           
 57,7

Käyttöpääoman muutos                 0,3          0,1            
-0,2
Liiketoiminnan rahavirta
ennen rahoituseriä
ja veroja                  
        14,4         14,2             57,5

Maksetut korot ja maksut
muista
liiketoiminnan
rahoituskuluista                    -0,8         -1,4          
 -28,0
Saadut osingot ja korot
liiketoiminnasta                     0,1      
   0,1              0,8
Maksetut välittömät verot           -0,9         -1,1 
           -4,2
Liiketoiminnan rahavirta (A)        12,7         11,9         
   26,1

Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin
ja
aineettomiin
hyödykkeisiin                      -1,0          -3,1           
-10,8
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet        3,6           0,0             
0,0
Ostetut tytäryhtiöosakkeet          0,0          -7,5            
-8,8
Myydyt tytäryhtiöosakkeet           0,0           0,1             
0,8
Luovutustuotot muista
sijoituksista                       0,0          
0,0              0,1
Investointien rahavirta (B)         2,5         -10,5    
       -18,7

Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti               0,0 
         0,0             20,8
Vähemmistön rahasto-
Suoritukset               
         0,0           0,0              0,1
Lyhytaikaisten lainojen
nostot   
                          0,0           0,2             18,2
Lyhytaikaisten
lainojen
takaisinmaksut                      0,0           0,0           
-18,1
Pitkäaikaisten lainojen
nostot                              0,0        
  4,9            414,9
Pitkäaikaisten lainojen
Takaisinmaksut                
     0,0          -0,5           -435,7
Maksetut osingot ja muu
Voitonjako   
                      0,0         -13,7            -14,3
Rahoituksen rahavirta
(C)           0,0          -9,2            -14,1

Rahavirtojen muutos
(A+B+C)
lisäys (+)/vähennys (-)            15,2           -7,9            
6,7

Rahavarat katsauskauden alussa      7,9           14,7           
14,7
Rahavarat katsauskauden lopussa    23,1            6,7            
7,9

Segmenttikohtaiset tiedot
Me                        1-3 2005       1-3
2004         1-12 2004
Liikevaihto
Kauppakeskukset               12,7        
  11,8              48,4
Marketit ja myymälät           8,5            9,2    
         36,3
Muut                           0,0            0,0              
0,0
Yhteensä                      21,2           21,0             
84,7

Liikevoitto
Kauppakeskukset                9,1            8,8         
    18,8
Marketit ja myymälät           6,7            6,4             
37,5
Muut                          -1,6           -1,2             
-3,7
Yhteensä                      14,2           13,9             
52,6

Tunnuslukuja
                          1-3 2005        1-3 2004       
 1-12 2004
Tulos/osake, euroa            0,05            0,08             
0,22
Tulos/osake, laimennettu,
Euroa                         0,05           
0,08              0,22
Oma pääoma/osake, euroa       2,07            1,88     
        2,01
Oman pääoman tuotto (ROE), %   9,6            17,5             
11,0
Sijoitetun pääoman tuotto
(ROI), %                       7,7            
7,6               7,3
Omavaraisuusaste, %           29,8            25,2      
       29,6

Konsernin vastuusitoumukset
Me                     31.3.2005   
     31.3.2004       31.12.2004
Kiinnitykset
maa-alueisiin
ja rakennuksiin  
           2,4             338,4             2,4
Pantatut tytäryhtiöosakkeet 
0,0              85,3             0,0
Muut pantatut osakkeet       0,0        
     76,7             0,0
Muut annetut vakuudet        0,0               0,1  
          0,0


Konsernin johdannaissopimukset
Me                   
31.3.2005        31.3.2004       31.12.2004
              Nimellis-  Käyvät
Nimellis- Käyvät Nimellis- Käyvät
                 arvot   arvot     arvot 
arvot     arvot 
arvot
Korkojohdannais-
sopimukset
Koronvaihto-
sopimukset
2007 erääntyvät 
   78,2   -0,7      78,2  -0,3      78,2   -0,5
2008 erääntyvät     50,0  
-2,3      50,0  -2,6      50,0   -2,2
2009 erääntyvät    128,2   -8,5    
131,0  -8,5     128,2   -7,9
2010 erääntyvät     83,0   -7,7      83,0  -7,7  
   83,0   -7,9
Yhteensä           339,4  -19,3     342,2 -19,2     339,4 
-18,5

Korko-optiosopimukset
Ostetut korkokattosopimukset
2004 erääntyvät  
   0,0    0,0      53,8   0,0       0,0    0,0
Yhteensä             0,0    0,0
     53,8   0,0       0,0    0,0

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat
sopimusten arvoa, mikäli kaikki
sopimukset olisi suljettu katsauskauden
viimeisen päivän markkinahintoihin.

Johdannaissopimuksia on käytetty
lainasalkun suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvät
katsauskauden kertyneet korot 1,7 milj.
euroa
(1,7 milj. euroa) on kirjattu
korkokuluihin.

Yhteenveto IFRS-standardien vaikutuksista tulokseen
Me      
                           1-3 2004             1-12 2004
FAS Tulos           
                    4,1                  17,4

IAS 40 Muutos
sijoituskiinteistöjen
arvostamisessa                           1,7            
      2,4
IAS 12 Laskennalliset
verosaamiset ja -velat                   2,6 
                 3,0
Muut muutokset                           0,0             
    -0,2
Yhteensä                                 4,3                  
5,3

IFRS Tulos                               8,4                 
22,7


Yhteenveto IFRS-standardien vaikutuksista omaan pääomaan
Me         
           1.1.2004        31.3.2004         31.12.2004
FAS Oma pääoma        
   278,0            267,8              302,0

IAS 40
Muutos
sijoituskiinteistöjen
arvostamisessa             16,2             17,8
              18,6
IAS 39 Muutos
korkojohdannaisten
käyvässä arvossa        
  -10,9           -17,6              -18,3
IAS 32 Omien
osakkeiden
uudelleenluokittelu         -4,7            -4,7              
-4,7
IAS 32 Pääomalainan
uudelleenluokittelu        -68,5           -68,5    
         -68,5
IAS 12 Laskennalliset
verosaamiset ja -velat      -7,7        
   -3,1               -3,0
Muut muutokset               0,0            -0,1   
           -0,2
Yhteensä                    -75,6           -76,1            
-76,0

IFRS Oma pääoma            202,4            191,7            
226,0

Luvut ovat tilintarkastamattomia.

Tilinpäätöksen
laadintaperiaatteet
Tilinpäätösliitteessä 31.12.2004 esiteltyjä IFRS
tilinpäätöksen
laadintaperiaatteita on noudatettu tässä
osavuosikatsauksessa.

Taloudellinen informaatio vuonna 2005

Vuonna 2005
Citycon julkaisee osavuosikatsaukset seuraavasti:
Tammi-kesäkuu       
20.7.2005, klo 12.00
Tammi-syyskuu        18.10.2005, klo 12.00

Lisää
sijoittajatietoa Cityconin verkkosivuilta osoitteesta
www.citycon.fi

Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Petri Olkinuora
Puhelin (09)
6803 6738 tai 0400 333 256
petri.olkinuora@citycon.fi

Talousjohtaja Pirkko
Salminen
Puhelin (09) 6803 6730 tai 050 3022
485
pirkko.salminen@citycon.fi

Jakelu:
Helsingin Pörssi
Keskeiset
tiedotusvälineet
www.citycon.fi


Kertomus Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen
1.1. - 31.3.2005 yleisluonteisesta
tarkastuksesta

Olemme tarkastaneet
yleisluonteisesti Citycon Oyj:n osavuosikatsauksen
kaudelta 1.1. - 31.3.2005.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat laatineet
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5
§:ssa tarkoitetun osavuosikatsauksen.
Suorittamamme yleisluonteisen
tarkastuksen perusteella annamme yhtiön hallituksen
pyynnöstä
arvopaperimarkkinalain 2 luvun 5 §:n 2 momentin mukaisen
lausunnon
osavuosikatsauksesta.

Yleisluonteinen tarkastus on suoritettu
yleisluonteista tarkastusta
koskevan kansainvälisen suosituksen mukaisesti.
Yleisluonteinen tarkastus
suunnitellaan ja toteutetaan tällöin kohtuullisen
varmuuden saavuttamiseksi
siitä, ettei tilinpäätös sisällä olennaisia virheitä
tai puutteita.
Yleisluonteinen tarkastus rajoittuu pääasiallisesti yhtiön
henkilökunnalle
tehtyihin tiedusteluihin ja analyyttisiin
tarkastustoimenpiteisiin antaen siten
tilintarkastusta alemman tasoisen
varmuuden. Emme ole suorittaneet
tilintarkastusta emmekä siten anna
tilintarkastuskertomusta.

         Yleisluonteisen tarkastuksen perusteella
tietoomme ei ole tullut
seikkoja, jotka antaisivat aihetta olettaa, ettei
osavuosikatsausta olennaisilta
osin ole laadittu sen laatimista koskevien
säännösten ja määräysten mukaisesti
siten, että se ei anna
arvopaperimarkkinalaissa tarkoitetulla tavalla oikeaa ja
riittävää kuvaa
Citycon Oyj:n taloudellisesta asemasta.


Helsingissä 27. huhtikuuta
2005



Tuija Korpelainen                  Mikael Holmström
KHT           
                    KHT