Arco Vara
Kvartaliaruanne

Arco Vara AS-i 2017. aasta I kvartali konsolideeritud auditeerimata vahearuanne

ÜLDINFO

Arco Vara AS ning tema kontserni kuuluvate ettevõtete (edaspidi „kontsern“) tegevus hõlmab kinnisvaraarendust ning kinnisvaraga seotud teenuseid. Kontserni aktiivseteks turgudeks on Eesti, Läti ja Bulgaaria. Kontserni tegevus on jaotatud kaheks tegevussegmendiks: teenindusdivisjon ja arendusdivisjon.

Teenindusdivisjoni põhitegevus on kinnisvara vahendamine ja hindamine, kinnisvara haldamine, nõustamine, samuti lühiajalised investeeringud elamukinnisvarasse. Teenindusdivisjoni pakutavaks lisaväärtuseks kontsernile on analüütilised andmed turu nõudluse ja pakkumise, samuti ostjaskonna käitumise kohta. Analüütilised andmed võimaldavad langetada paremaid otsuseid kinnisvaraarenduses: maatükkide soetamisel, planeerimisel ja projekteerimisel, lõpptoodete hinnastamisel ning otsuse langetamisel ehituse alustamise kohta.

Arendusdivisjoni põhitegevus on terviklike elukeskkondade ning ärikinnisvara väljaarendamine. Elukeskkonna arendamisel müüakse valminud objektid lõpptarbijale. Teatud juhtudel tegeleb kontsern ka ärikinnisvara arendusega, kus eesmärk on luua rahavoogu genereeriv kinnisvaraobjekt kas enda rahavoogude tugevdamiseks või edasimüügiks. Kontsern juba omab lõpetatud ärikinnisvaraobjekte, millelt teenitakse renditulu.

31.03.2017 seisuga kuulus kontserni 22 ettevõtet, sama palju kui 31.12.2016 seisuga. Aasta esimese kolme kuuga kontserni struktuuris muutusi toimunud ei ole.

Olulised tütarettevõtted 31.03.2017

PÕHILISED NÄITAJAD

·                     Kontserni 2017. aasta I kvartali müügitulu oli 1,6 miljonit eurot, mis on 68% vähem võrrelduna 2016. aasta I kvartali müügituluga 5,1 miljonit eurot. Arendusdivisjoni müügitulu oli I kvartalis 1,1 miljonit eurot (I kvartal 2016: 4,4 miljonit eurot) ja teenindusdivisjoni müügitulu 0,7 miljonit eurot (I kvartal 2016: 0,8 miljonit eurot).

·                     2017. aasta I kvartali ärikahjumiks (=EBIT) kujunes 0,2 miljonit eurot ja puhaskahjumiks 0,3 miljonit eurot. 2016. aasta I kvartalis sai kontsern ärikasumit 1,2 miljonit eurot ja puhaskasumit 1,1 miljonit eurot. Arendusdivisjoni 2017. aasta I kvartali ärikahjumiks oli 14 tuhat eurot ja teenindusdivisjonil 12 tuhat eurot. Võrdluseks, 2016. aasta I kvartalis sai arendusdivisjon 1,4 miljonit eurot ärikasumit ja teenindusdivisjon sai 0,1 miljonit eurot ärikahjumit

·                     2017. aasta I kvartalis müüdi kontserni poolt arendatavates projektides kokku 1 korter ja 3 hoonestamata kinnistut, samas kui 2016. aasta I kvartalis müüdi 68 korterit ja 2 äripinda. See selgitab ka suurt erinevust arendusdivisjoni müügitulu ja ärikasumi näitajates. 2016. aasta I kvartalis toimus aktiivne müük Manastirski projektis Bulgaarias, kuid 2017. aasta I kvartalis ükski arendusprojekt valmimisjärku ei olnud jõudnud. 

·                     Kontserni laenukoormus (netolaenud) suurenes 2017. aasta esimese 3 kuuga 1,2 miljoni euro võrra, tasemele 14,6 miljonit eurot 31.03.2017 seisuga. Kontserni intressikandvate kohustuste kaalutud keskmine intressimäär oli 31.03.2017 seisuga 5,1%, mis on 0,2 protsendipunkti võrra madalam võrreldes 31.12.2016 seisuga.

Olulisemad finantsnäitajad

Kasutatud valemite kirjeldus:

Puhaskasum aktsia kohta = emaettevõtte omanikele kuuluv puhaskasum / perioodi kaalutud keskmine lihtaktsiate arv

Lahustatud puhaskasum aktsia kohta = emaettevõtte omanikele kuuluv puhaskasum / (perioodi kaalutud keskmine lihtaktsiate arv + potentsiaalselt emiteeritavate aktsiate arv)

Investeeritud kapital = lühiajalised intressikandvad kohustused + pikaajalised kohustused + omakapital (perioodi lõpus)

Netolaenud = lühiajalised intressikandvad kohustused + pikaajalised kohustused - raha ja raha ekvivalendid - lühiajalised investeeringud väärtpaberitesse (perioodi lõpus)

Investeeritud kapitali tootlus (ROIC) = viimase nelja kvartali maksueelse kasumi ja intressikulude summa / keskmine investeeritud kapital

Omakapitali tootlus (ROE) = viimase nelja kvartali puhaskasum / keskmine omakapital

Varade tootlus (ROA) = viimase nelja kvartali puhaskasum / keskmine varad kokku

Lühiajaliste kohustuste kattekordaja = käibevarad / lühiajalised kohustused

Likviidsuskordaja = (käibevarad - varud) / lühiajalised kohustused

Finantsvõimendus = varad kokku / omakapital

Töötajate arv perioodi lõpul = töölepinguga ja käsunduslepinguga kontserni jaoks töötavate isikute arv

JUHATAJA KOMMENTAARID

Nagu lubatud, oli 1. kvartal igav kvartal ning peaks olema eelviimane finantsiliselt kasina mahuga periood sel aastal. Jätkasime juba tühjaks jäänud lao väljamüüki. Aasta esimese kolme kuuga kasvas meie bilanss 10% võrra 30 miljoni euroni. Nii investorid kui niisama kõrvaltvaatajad võisid näha Kodulahe esimese hoone kerkimist ning jälgida selle eelmüügi taset, mis hetkeseisuga ületab 70%. Eelmüük muutub müügituluks alates kolmandast kvartalist, kui hakkame kortereid klientidele üle andma. Kui ennast ületame, hakkame kortereid klientidele üle andma juba 2. kvartali lõpus. Kogu 1. etapi oodatud müügitulu ületab 16 miljonit eurot.

Iztok Parkside arenduses Sofias, mis on veel üks kontserni olulise potentsiaalse tulu (üle 8 miljoni euro) ja kasumi allikas, jäime bürokraatlikku ummikusse. Probleemiks on ehitusloa saamine rajatavale juurdepääsutänavale, mis asub riigi maal. Me sõltume Sofia linnavalitsuse ja valitsusasutuste koostööst, mis loodetavasti on tõhus ja sujuv, nii et saame peatselt ehitusega alustada.  Saavutatud eelmüük ületab praeguseks 20% taset, kuid kuna me ei saa klientidele lubada kindlat korteri üleandmise tähtaega, oleme eelmüügi peatanud.

Madrid Blvd hoonesse oleme leidnud uusi üürnikke, millega kontoripindade vakants on vähenenud kahe pinnani (vaba renditav kogupindala GLA on langenud 2000 m2-ni) ning uued üürnikud on sisse kolinud. Samuti müüsime Liimi 1b kinnistu Tallinnas hinnaga, mis ületas meie ootusi. 

Liikusime edasi ka Oa (Tartu) arenduse projekteerimisega ning Kodulahe II etapi projekteerimisega. Arco Vara eesmärk on alustada mõlema projekti ehitusega käesoleva aasta lõpus.  Arvestades juba toimunut ja toimuvat, oleks juba paslik lisada, et eeltingimuseks on ehitusloa saamine vastavalt meie ajakavale.

Kõige vähem on põhjust rõõmustada Sofias uute maatükkide omandamise üle, kuna see pole meil senini õnnestunud ja millestki seekord ette kanda ei ole.

1. kvartali tulemuste selgrooks on seekord  Eestis ja Bulgaarias jätkuvate vahendus- ja hindamisteenuste tulemused. Omaette võetuna on teenindusüksused oma tasuvuspiiri ületanud ning katavad osaliselt kontserni üldhalduskulusid ajal, mil kontsern alles planeerib ja ehitab uusi arendusi. 1. kvartali jooksul teenindasime üle 2000 kliendi ning nendelt klientidelt teenitud tasud ületavad 660,000 EUR, mis on parem kui 2016. aasta 1. kvartalis (siis teenisime Lätit arvestamata 520,000 EUR). 

Kokkuvõttes hoiab kontsern oma 2017 aasta eesmärkide saavutamise kurssi päris hästi.

TEENINDUSDIVISJON

Kontserni teenindusdivisjoni 2017. aasta I kvartali müügitulu oli 680 tuhat eurot (I kvartal 2016: 748 tuhat eurot), sealhulgas kontsernisisene müügitulu oli 120 tuhat eurot (I kvartal 2016: 77 tuhat eurot). Teenindusdivisjoni põhitegevuste (kinnisvara vahendus- ja hindamisteenused) müügitulu on 2017. aasta I kvartalis 11% väiksem võrreldes 2016. aasta I kvartaliga. Teenindusdivisjoni langenud müügitulu põhjuseks on Läti kinnisvarabüroo müük 2016 aasta IV kvartalis ehk 2016. aasta I kvartali müügitulu sisaldas veel Läti kinnisvarabüroo müügitulu summas 235 tuhat eurot. Allolevas tabelis toodud kinnisvarabüroode müügikäibe näitajate puhul rõõmustab Eesti ja Bulgaaria büroode tublisti kasvanud müügitulu (kasv vastavalt 35% ja 38% võrreldes 2016. aasta I kvartaliga).

Kinnisvarabüroode müügikäive vahendusest ja hindamisest

2017. aasta I kvartalis sai Eesti kinnisvarabüroo puhaskahjumit 62 tuhat eurot (I kvartal 2016 saadi puhaskahjumit 73 tuhat eurot), Bulgaaria büroo aga teenis puhaskasumit 35 tuhat eurot (I kvartal 2016: 9 tuhat eurot puhaskasumit).

Teenindusdivisjon osutab lisaks vahendus- ja hindamisteenusele ka kinnisvara haldamise ja majutusteenust Bulgaarias. Haldustegevuse müügikäive oli 2017. aasta I kvartalis 29 tuhat eurot, sellest 24 tuhat eurot oli kontsernisisene (I kvartal 2016 vastavalt 27 tuhat ja 23 tuhat eurot). Majutusteenuse müügitulu oli 2017. aasta I kvartalis 39 tuhat eurot (I kvartal 2016: 30 tuhat eurot).

Teenindusdivisjoni maakler- ja hindamisteenuste tehingute ja töötajate arvu dünaamika viimasel kolmel aastal on toodud kahel järgmisel graafikul. Võrreldavuse huvides on graafikutel toodud ainult Eesti ja Bulgaaria näitajad.

Teenindusdivisjonis hõivatud inimeste arv oli 31.03.2017 seisuga 107 inimest (31.12.2016: 97 inimest).

ARENDUSDIVISJON                                       

Arendusdivisjoni müügitulu oli 2017. aasta I kvartalis 1 063 tuhat eurot (I kvartal 2016: 4 412 tuhat eurot), sealhulgas kinnisvara müük kontserni enda arendusprojektides moodustas 938 tuhat eurot (2016. aasta I kvartal: 4 305 tuhat eurot).

Muust arendusdivisjoni müügitulust moodustab suurema osa kaubandus- ja kontoripindade renditulu Madrid Blvd hoonest Sofias, mis 2017. aasta I kvartalis oli 92 tuhat eurot (2016. aasta I kvartalis 76 tuhat eurot). 2017. aasta I kvartalis sõlmiti kaks uut rendilepingut. Vahearuande päevaks on vabad veel kaks kontoripinda, mis loodetakse välja rentida II kvartali jooksul.

Arendusdivisjoni ärikahjumiks kujunes 2017. aasta I kvartalis 14 tuhat eurot, 2016. aasta I kvartalis oli arendusdivisjoni ärikasum 1 386 tuhat eurot. Kasumlikkuse ja müügitulu näitajad olid 2016. aasta I kvartalis oluliselt kõrgemad, kuna sellesse perioodi jäi Sofias Manastirski projektis suurema osa viimase etapi korterite müügi vormistamine (maja valmis 2015. aasta detsembris).

Kontserni suurimas arendusprojektis, Kodulahe elamukvartalis Tallinnas, jätkati I kvartalis 125 korteri ja 5 äripinnaga I etapi kortermaja ehitust ja korterite eelmüüki. Vahearuande avaldamise päevaks on sõlmitud eelmüügilepingud kokku 92-le korterile ja kahele äripinnale. Kortermaja planeeritav valmimisaeg on 2017. aasta suvel.

2017. aasta I kvartalis alustati ettevalmistustöid Kodulahe kvartali 2. etapis, kuhu on kavandamisel ca 70 korteriga ja äripindadega hoone. Samuti algasid ettevalmistustööd Oa tänava kinnistutel Tartus, kuhu on plaanis rajada 4 väiksemat kortermaja. Mõlemad projektid on plaanis realiseerida 2019. a. keskpaigaks.

Madrid Blvd kompleksis Sofias müüdi I kvartalis üks korter. 31. märtsi 2017 seisuga oli müümata veel 4 korterit. Lisaks on 15 korterit möbleeritud ja teenivad kontsernile tulu majutusteenusega. Välja renditakse ka seni müümata parkimiskohti.

I kvartalis tekkisid viivitused Iztok Parkside projektis Sofias, Bulgaarias. Probleemiks on kujunenud ehitusloa saamine rajatavale juurdepääsutänavale, mis asub riigi maal. Vahearuande avaldamise päevaks on sõlmitud eelmüügilepingud 18 korteri osas, kuid praeguseks on eelmüük kuni ehitusloa osas selguse saamiseni peatatud. Projekt koosneb kolmest kortermajast kokku 68 korteriga (korterite müüdav pind 7 070 m2).

Lätis oli 31.03.2017 seisuga müümata veel 9 Marsili elamukrunti, neist ühele on 2016. aasta lõpus sõlmitud eelmüügileping. 2017. aasta I kvartalis müüdi projektis üks elamukrunt. Lisaks viidi Lätis jaanuaris lõpule Baltezers-3 projekti (68 arendamata kinnistut kogumina) müük.

31.03.2017 seisuga töötas arendusdivisjonis kokku 5 inimest, sama palju kui 2016. aasta lõpus.

Arco Vara aktiivsete projektide koondtabel 31.03.2017

Märkus: Tabelis toodud väärtused, mis on paigutatud märkide <> vahele, tähistavad oodatavat mahtu, sest arendusprojektil pole veel tegelikku ehitusõigust või ehitusprojekti. Tabel ei kajasta maa-aluseid müüdavaid või renditavaid mahte, sealhulgas parkimiskohti ja panipaiku. Tabel ei anna täielikku ülevaadet kontserni maapangast.

Projekti etappide kirjeldus
S1: Kinnistu soetatud
S2: Ehitusõiguse menetlus
S3: Projekteerimine jm ettevalmistustööd
S4: Ehitus
S5: Turundus ja müük
S6: Kinnisvara haldus, rent

AKTSIAD JA AKTSIONÄRID

Aktsiate hind

Arco Vara AS-il on emiteeritud kokku 6 507 012 lihtaktsiat nominaalväärtusega 0,7 eurot aktsia kohta. Arco Vara aktsiad on vabalt kaubeldavad NASDAQ Tallinna börsil. Aktsia hind sulgus 31.03.2017 seisuga tasemel 1,24 eurot, ehk samal tasemel, mis oli aktsia sulgemishind 2016. aasta lõpus. Perioodi jooksul oli aktsia kõrgeim tehinguhind 1,39 eurot ja madalaim hind 1,15 eurot. Aktsiate turukapitalisatsioon oli 31.03.2017 seisuga 8 069 tuhat eurot, aktsia P/B suhe oli 0,93 (31.12.2016 seisuga vastavalt 8 069 tuhat eurot ning 0,90). Aktsia P/E suhe oli nii 31.03.2017 kui 31.12.2016 seisuga negatiivne.

Aktsionäride struktuur

Arco Varal oli 31.03.2017 seisuga kokku 1 453 aktsionäri (31.12.2016 seisuga: 1 502), sealhulgas 1 256 eraisikust aktsionäri (31.12.2016 seisuga: 1 297), kes omasid kokku 12,4% osalust ettevõttes (31.12.2016 seisuga 12,5%). 

Suuremad aktsionärid 31.03.2017

Juhatuse ja nõukogu liikmete aktsiapositsioonid 31.03.2017

¹ - Steven Yaroslav Gorelik on fondijuhina seotud Arco Vara osalust omava kolme investeerimisfondiga (Firebird Republics Fund Ltd, Firebird Avrora Fund Ltd ja Firebird Fund L.P), mis kokku omavad 692 750 Arco Vara aktsiat (kokku 10,6% osalus).

KONSOLIDEERITUD RAAMATUPIDAMISE VAHEARUANNE

KONSOLIDEERITUD KOONDKASUMIARUANNE
 

KONSOLIDEERITUD FINANTSSEISUNDI ARUANNE

KONSOLIDEERITUD RAHAVOOGUDE ARUANNE

KONSOLIDEERITUD OMAKAPITALI MUUTUSE ARUANNE

Kristel Tumm

Finantsjuht

Arco Vara AS

Tel: +372 614 4662

kristel.tumm@arcovara.ee

www.arcorealestate.com